Quitclaim okiratok egyfajta ingatlan átruházás, hogy származnak a fellebbezést, hogy egy gyors, hatékony, és olcsó módja annak, hogy át az ingatlanok. Bár ez bizonyos korlátozott körülmények között igaz, a texasi jog természete sok esetben szinte haszontalanná teszi a quitclaim deeds-et. Használatuk annyira korlátozott, hogy a texasi jogcím- és biztosítótársaságok gyakran megtagadják a velük való együttműködést.
Miért olyan haszontalanok a lemondó okiratok Texasban? Ez a cikk röviden megvizsgálja, hogy mi a quitclaim deed, az ilyen típusú okirat korlátozott felhasználása, és az okok, amelyek miatt viszonylag haszontalanok Texasban. Ha kérdése van, vagy részt vesz egy ingatlan átruházásában egy quitclaim deed használatával Austinban, Pflugerville-ben vagy Round Rockban, vegye fel a kapcsolatot a Sheehan Law, PLLC irodájának ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvédjeivel egy konzultációért.
Mi az a quitclaim deed?
A texasi ingatlanok értékesítésénél három fő okirattípus létezik. A garanciális okiratok a leggyakoribb eszközök, amelyekkel az ingatlan átruházása történik. A garanciális okirat, amellett, hogy átruházza az ingatlan tulajdonjogát, garanciát nyújt bizonyos tulajdonjogi hibák ellen. A legfontosabb, hogy a jótállási okirat garanciát nyújt arra, hogy az eladó valóban rendelkezik az eladásra kerülő ingatlan tulajdonjogával. Az ingatlant terhelő zálogjogok vagy egyéb terhek hiányával kapcsolatos garanciákat is vállalhat. A jótállási okirattal a vevő általában nagyon biztos lehet abban, hogy mit vásárol és milyen állapotban van.
A kilépési okirat nem nyújt ilyen garanciákat. Nem közvetíti a tulajdonjogot. Ehelyett, ellentétben a szavatossági okirattal, amely tulajdont közvetít, a quitclaim deed csak azt az érdeket közvetíti, amellyel az átruházás időpontjában az átruházó rendelkezik. A jogutódlási okirat ezért az ingatlanban való egyszerű érdekeltségtől kezdve a semmibe történő átruházásig bármit átruházhat, attól függően, hogy az átruházó milyen érdekeltséggel rendelkezik az átruházás időpontjában. A kilépési okirat önmagában gyakran nem használható a tulajdonjog megalapozására. Ez különbözik a szavatossági okirattól, amely garantálja, hogy az átadott tulajdonjog érvényes. Ezzel szemben a quitclaim deed nem vállal garanciát vagy ígéretet a jogcím minőségére vagy érvényességére vonatkozóan. Ez azt jelenti, hogy a quitclaim deed révén az ingatlan vásárlója nem lehet biztos abban, hogy érvényes tulajdonjoggal rendelkezik az ingatlanra.
Mindezek ellenére a quitclaim deeds még mindig érvényes, bár nem megbízható eszköze az ingatlanok tulajdonjogának átruházására Texasban. Ez még akkor is igaz, ha végső soron egyáltalán nem ruháznak át semmit.
Az okok, amiért érdemes óvakodni a quitclaim deed használatától Texasban
A quitclaim deed természete miatt a vevőnek óvatosnak kell lennie. Egyszerűen fogalmazva, a vevő egy olyan okiratot kap, amely azt állítja, hogy átruház valamilyen tulajdonjogot az ingatlanra, de nem vállal garanciát vagy szavatosságot az állítással kapcsolatban. Lehetséges, hogy a kedvezményezett értékes ellenszolgáltatást fizet egy olyan lemondó okiratért, amely nem biztosít tulajdonjogot semmire, és nincs jogorvoslati lehetősége az eladóval szemben. A quitclaim deeds az ingatlanügyletek végső “buyer beware”-je.
Az ingatlanok vásárlói nem az egyetlenek, akik óvakodnak a quitclaim deeds-től. Texasban a jogtulajdonosi társaságok és a biztosítók nagyon gyakran nem hajlandók biztosítani a quitclaim deed-et, és erre jó okuk van. A texasi törvények értelmében a kilépési okiratot használó vásárlóknak értesülniük kell a tulajdonjogi hibákról, függetlenül attól, hogy ezek a hibák megjelennek-e az ingatlanra vonatkozó nyilvántartásban vagy sem. Ez azt jelenti, hogy még akkor is, ha a jogcímkutatás nem mutat hibákat egy ingatlanon, egy korábbi, be nem jegyzett érdekeltségi átruházás még mindig magasabb rendűnek minősül, mint a lemondó átruházás, annak ellenére, hogy a vevőnek fogalma sincs a korábbi átruházásról. Ez nyilvánvaló okokból fárasztja a jogbiztosítókat: rendkívül nehéz vagy akár lehetetlen megállapítani, hogy a quitclaim deed érvényes érdekeltséget ruház-e át.
Mikor használható a quitclaim deed Texasban?
A quitclaim deeds jelentős hátrányai ellenére Texasban nem teljesen használhatatlanok. Van néhány olyan különleges körülmény, amikor a quitclaim deed gyors és hatékony eszköze a tulajdonjog átruházásának. Például, annak ellenére, hogy nehéz lehet meghatározni, hogy a quitclaim deed valójában mit közvetít, egyértelmű, hogy a quitclaim deed adományozója miről mond le: minden olyan érdekeltségről, amellyel az ingatlanban rendelkezhet. Ezért a quitclaim deed hasznos lehet olyan helyzetekben, amikor az adományozó igyekszik lemondani minden érdekeltségéről, amellyel az ingatlanban rendelkezhet, annak érdekében, hogy tisztázza a tulajdonságok címét. Ezek a helyzetek nem rendkívül gyakoriak, és általában családtagokat vagy közeli kapcsolatokat érintő átruházásoknál fordulnak elő, nem pedig a szokásos, szokásos ügyleteknél. A szokásos üzletmenetben, például egy hagyományos lakáseladás során az ingatlanok vásárlóinak rendkívül óvatosnak kell lenniük, ha az eladó a tulajdonjogot lemondó okirat segítségével kívánja átruházni.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Az ingatlanügyletek gyorsan nagyon bonyolulttá válhatnak, és gyakran szükség van egy ügyvéd tudására és tapasztalatára. Ha kérdései vannak egy konkrét tranzakcióval kapcsolatban, vagy további kérdései vannak a quitclaim deeds, kérjük, ne habozzon, hogy egyeztessen egy konzultációt egyik tapasztalt ügyvédünkkel. Vegye fel velünk a kapcsolatot még ma.