Las escrituras de renuncia son una forma de transferencia de propiedad que derivan su atractivo de ser una forma rápida, eficiente y barata de transferir la propiedad real. Si bien esto es cierto en ciertas circunstancias limitadas, la naturaleza de la ley de Texas hace que las escrituras de renuncia sean casi inútiles en muchas circunstancias. Su uso es tan limitado, de hecho, que las compañías de títulos y seguros en Texas a menudo se niegan a trabajar con ellas.
¿Por qué las escrituras de renuncia son tan inútiles en Texas? Este artículo examinará brevemente lo que es una escritura de renuncia, los usos limitados de este tipo de escritura, y las razones por las que son relativamente inútiles en Texas. Si tiene preguntas o está involucrado en una transferencia de propiedad utilizando una escritura de renuncia en Austin, Pflugerville o Round Rock, póngase en contacto con los abogados de bienes raíces en la oficina de Sheehan Law, PLLC para una consulta.
¿Qué es una escritura de renuncia?
Hay tres tipos principales de escrituras utilizadas en la venta de bienes raíces en Texas. Las escrituras de garantía son el medio más común para transferir la propiedad. Una escritura de garantía, además de transferir el título de propiedad, garantiza contra ciertos defectos del título. Lo más importante es que una escritura de garantía proporciona una garantía de que el vendedor realmente tiene el título de la propiedad que se vende. También puede ofrecer garantías relacionadas con la ausencia de embargos u otros gravámenes sobre la propiedad. Con una escritura de garantía, un comprador puede estar normalmente muy seguro de lo que está comprando y de su estado.
Una escritura de renuncia no proporciona tales garantías. No transmite el título de propiedad. En cambio, a diferencia de una escritura de garantía, que transmite la propiedad, una escritura de renuncia sólo transmite cualquier interés que el otorgante tenga en el momento de la transferencia. Por lo tanto, una escritura de renuncia puede transferir cualquier cosa, desde un interés simple en una propiedad hasta nada en absoluto, dependiendo del interés que tenga el otorgante en el momento de la transferencia. Una escritura de renuncia no suele utilizarse para establecer la titularidad por sí sola. Es distinta de la escritura de garantía, que garantiza que el título otorgado es válido. Por el contrario, una escritura de renuncia no ofrece garantías ni promesas sobre la calidad o la validez del título. Esto significa que el comprador de la propiedad a través de una escritura de renuncia no puede estar seguro de que tiene un título válido de la propiedad.
A pesar de todo esto, las escrituras de renuncia siguen siendo un medio válido, aunque poco fiable, de transferir el título de propiedad real en Texas. Esto es cierto incluso si en última instancia no transfieren nada en absoluto.
Razones para desconfiar del uso de una escritura de renuncia en Texas
La propia naturaleza de una escritura de renuncia debe hacer que un comprador desconfíe. En pocas palabras, el comprador está recibiendo una escritura que pretende transferir algún título de propiedad, pero no ofrece ninguna garantía con respecto a esa reclamación. Es posible que un cesionario pague una valiosa contraprestación por una escritura de renuncia que no proporciona ningún título de propiedad, y que no tenga ningún recurso contra el vendedor. Las escrituras de renuncia son lo último en «cuidado con el comprador» de las transacciones inmobiliarias.
Los compradores de propiedades no son los únicos que desconfían de las escrituras de renuncia. En Texas, las compañías de títulos y las aseguradoras a menudo no están dispuestas a asegurar una escritura de renuncia, y con buena razón. Según la ley de Texas, los compradores que utilizan una escritura de renuncia están obligados a notificar cualquier defecto del título, independientemente de que estos defectos aparezcan o no en el registro de la propiedad. Esto significa que incluso si una búsqueda de título muestra que no hay defectos en una propiedad, una transferencia de interés anterior no registrada todavía se considerará superior a la transferencia de renuncia, a pesar de que el comprador no tiene idea de que la transferencia anterior se produjo. Esto hace que los aseguradores de títulos se preocupen por razones obvias: puede ser extremadamente difícil o incluso imposible determinar si una escritura de renuncia está transfiriendo un interés válido.
¿Cuándo se puede utilizar una escritura de renuncia en Texas?
A pesar de las desventajas significativas de las escrituras de renuncia en Texas, no son totalmente inútiles. Hay algunas circunstancias específicas en las que una escritura de renuncia proporciona un medio rápido y eficiente de transferir el título. Por ejemplo, aunque puede ser difícil determinar lo que realmente transmite una escritura de renuncia, está claro a qué renuncia el otorgante de una escritura de renuncia: a cualquier interés que pueda tener en la propiedad. Por lo tanto, una escritura de renuncia puede ser útil en situaciones en las que un otorgante busca renunciar a cualquier interés que pueda tener en una propiedad, con el fin de limpiar el título de propiedad. Estas situaciones no son muy comunes y, por lo general, se producen en las transferencias que implican a miembros de la familia o a relaciones estrechas, y no en las transacciones estándar, en condiciones de igualdad. Los compradores de bienes raíces en el curso normal de los negocios, tales como la venta de una casa tradicional, deben ser extremadamente cautelosos si el vendedor busca transferir el título utilizando una escritura de renuncia.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Las transacciones de bienes raíces pueden convertirse rápidamente en muy complejas, y a menudo requieren el conocimiento y la experiencia de un abogado. Si usted tiene preguntas con respecto a una transacción específica, o tiene más preguntas con respecto a las escrituras de renuncia, por favor no dude en establecer una consulta con uno de nuestros abogados experimentados. Póngase en contacto con nosotros hoy mismo.