Quitclaim Deeds sunt o formă de transfer de proprietate care își derivă atractivitatea din faptul că sunt o modalitate rapidă, eficientă și ieftină de a transfera proprietăți imobiliare. Deși acest lucru este adevărat în anumite circumstanțe limitate, natura legii din Texas face ca actele de renunțare să fie aproape inutile în multe circumstanțe. De fapt, utilizarea lor este atât de limitată, încât companiile de titluri și de asigurări din Texas vor refuza adesea să lucreze cu ele.
De ce sunt actele de renunțare atât de inutile în Texas? Acest articol va examina pe scurt ce este un quitclaim deed, utilizările limitate ale acestui tip de act și motivele pentru care sunt relativ inutile în Texas. Dacă aveți întrebări sau sunteți implicat într-un transfer de proprietate folosind un quitclaim deed în Austin, Pflugerville sau Round Rock, contactați avocații imobiliari de la biroul Sheehan Law, PLLC pentru o consultare.
Ce este un quitclaim deed?
Există trei tipuri principale de acte utilizate în vânzarea de proprietăți imobiliare în Texas. Actele de garanție sunt cele mai comune mijloace prin care se transferă proprietatea. Un act de garanție, pe lângă transferul titlului de proprietate, garantează împotriva anumitor defecte de titlu. Cel mai important, un act de garanție oferă o garanție că vânzătorul deține efectiv titlul de proprietate asupra imobilului vândut. De asemenea, se pot oferi garanții legate de absența privilegiilor sau a altor sarcini asupra proprietății. Cu un act de garanție, un cumpărător poate fi, de obicei, foarte încrezător în ceea ce achiziționează și în starea sa.
Un act de renunțare nu oferă astfel de garanții. Acesta nu transmite munimente de titlu. În schimb, spre deosebire de un act de garanție, care transmite proprietatea, un act de renunțare transmite doar orice interes pe care îl are concedentul la momentul transferului. Prin urmare, un „quitclaim deed” poate transfera orice, de la un fee simple interesat într-o proprietate până la nimic, în funcție de interesul pe care îl are concedentul la momentul transferului. Adesea, un act de renunțare nu poate fi utilizat pentru a stabili titlul de proprietate pe cont propriu. Acesta este diferit de un act de garanție, care garantează că titlul acordat este valabil. În schimb, un act de renunțare nu oferă nicio garanție sau promisiune cu privire la calitatea sau valabilitatea titlului. Acest lucru înseamnă că cel care cumpără o proprietate prin intermediul unui quitclaim deed nu poate fi sigur că deține un titlu de proprietate valabil.
În ciuda tuturor acestor aspecte, quitclaim deeds sunt încă un mijloc valabil, chiar dacă nu este de încredere, de a transfera titlul de proprietate imobiliară în Texas. Acest lucru este valabil chiar dacă, în cele din urmă, nu transferă absolut nimic.
Motive pentru a fi precaut să folosești un act de renunțare în Texas
Însăși natura unui act de renunțare ar trebui să facă un cumpărător să fie precaut. Pur și simplu, cumpărătorului i se dă un act care pretinde că transferă un anumit titlu de proprietate, dar nu oferă nicio garanție sau asigurare cu privire la această pretenție. Este posibil ca un cesionar să plătească o contraprestație valoroasă pentru un act de renunțare care nu oferă niciun titlu de proprietate și să nu aibă nicio cale de atac împotriva vânzătorului. Actele de renunțare la revendicare sunt „cumpărătorul să fie precaut” suprem al tranzacțiilor imobiliare.
Cumpărătorii de proprietăți nu sunt singurii care se tem de actele de renunțare la revendicare. În Texas, companiile de titluri de proprietate și asigurătorii sunt foarte des reticenți în a asigura un act de renunțare, și pe bună dreptate. În conformitate cu legislația texană, cumpărătorii care folosesc un act de renunțare sunt însărcinați cu notificarea oricăror defecte de titlu, indiferent dacă aceste defecte apar sau nu în dosarul pentru proprietate. Acest lucru înseamnă că, chiar dacă o cercetare a titlului de proprietate nu arată niciun defect pe o proprietate, un transfer anterior neînregistrat al interesului va fi considerat superior transferului de renunțare, în ciuda faptului că cumpărătorul nu are nicio idee că a avut loc un transfer anterior. Acest lucru îi îngrijorează pe asigurătorii de titluri din motive evidente: poate fi extrem de dificil sau chiar imposibil să se determine dacă un act de renunțare transferă un interes valabil.
Când poate fi folosit un act de renunțare în Texas?
În ciuda dezavantajelor semnificative ale actelor de renunțare în Texas, acestea nu sunt în întregime inutile. Există câteva circumstanțe specifice în care un act de renunțare oferă un mijloc rapid și eficient de transfer al titlului de proprietate. De exemplu, chiar dacă poate fi dificil de determinat ce transmite de fapt un act de renunțare, este clar la ce renunță concedentul unui act de renunțare: orice interes pe care îl poate avea în proprietate. Prin urmare, un act de renunțare poate fi util în situațiile în care un concedent încearcă să renunțe la orice interes pe care l-ar putea avea într-o proprietate, pentru a elibera titlul de proprietate. Aceste situații nu sunt extrem de frecvente și, în general, apar în cazul transferurilor care implică membri ai familiei sau relații apropiate, și nu în cadrul unor tranzacții standard, în condiții de independență. Cumpărătorii de proprietăți imobiliare în cursul normal al activității comerciale, cum ar fi vânzarea unei case tradiționale, ar trebui să fie extrem de precauți dacă vânzătorul încearcă să transfere titlul de proprietate folosind un act de renunțare.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Tranzacțiile imobiliare pot deveni rapid foarte complexe și necesită adesea cunoștințele și experiența unui avocat. Dacă aveți întrebări cu privire la o anumită tranzacție sau dacă aveți mai multe întrebări referitoare la actele de renunțare, nu ezitați să stabiliți o consultație cu unul dintre avocații noștri cu experiență. Contactați-ne astăzi.