De viktiga skattefördelarna med fastighetsinvesteringar

Om du planerar att öka din förmögenhet är fastigheter den bästa investeringen. Att investera i fastigheter har några otroliga skattefördelar. Andra fördelar är en ökning av fastighetsvärdet på grund av värdering och ett bra kassaflöde i form av hyresintäkter. Det är lätt att hitta listorna över dessa skattefördelar med fastighetsinvesteringar, som möjligheten att dra av nästan alla utgifter i samband med fastigheten eller hur man kvalificerar sig för att utesluta hela eller delar av en kapitalvinst från försäljningen av sin huvudbostad från sin inkomst.

Det är dock lika lätt för någon att blåsa upp eller blanda ihop olika skatteförmåner som ges av skattemyndigheten IRS. Investerare som handlar med fastigheter får maximala skatteförmåner i form av avdrag, som vi kommer att diskutera i detalj. Avdrag som redovisas kan vara avskrivningar, fastighetsskatt, reparationer eller någon annan form av utgifter. Dessa skattelättnader är till hjälp för många människor som sysslar med fastigheter som sin heltidsverksamhet. Låt oss titta på de främsta skattefördelarna med att investera i fastigheter med hjälp av hårda siffror. Detta är den grundläggande introduktionen till hur skattefördelar i fastigheter fungerar.

Den genomsnittliga bostaden i USA kostar cirka 220 000 dollar. Ändå behöver många människor inte ett enfamiljshus med tre eller fyra sovrum. Du bör inte heller betala så mycket för en investeringsfastighet. En bra tumregel för investerare är att inte betala mer än 70 procent av fastighetens ARV eller After Repair Value.

Vi kommer att använda en fastighet som köpts för 130 000 dollar. Detta kan vara ett litet starthus i ett genomsnittligt område eller ett fullstort hus i ett arbetarklassområde. Huset skulle då vara värt omkring 185 000 reparerat om vi skulle betala kontant för reparationerna. Du vill inte betala för mycket för fastigheten.

• Detektera hur mycket fastigheten skulle hyras för den efter reparationer.
• Divider det med fastighetsvärdet.
• Du vill ha en avkastning på minst 1 procent.
• Detta innebär att om du kan hyra ut fastigheten för 1600 dollar i månaden och har 300 dollar i månaden i utgifter är din nettointäkt 1300 dollar i månaden.
• På en startbostad för 130 000 dollar är detta en avkastning på 1 procent och gör den till en bra affär.
• Om fastigheten kostar 130 000 dollar nu men kräver 20 000 i reparationer är det förmodligen inte värt det om du inte tänker sälja den snart för att fånga upp det ökade egna kapitalet.
• Glöm inte att räkna in utgifter som fastighetsförvaltningsavgifter, fastighetsskatter och försäkringar om du tänker behålla fastigheten utöver utgifter som bolånet.

Antag att du vill köpa ett hus för 130 000 dollar med 20 procent i handpenning. Det innebär att handpenningen är 26 000 dollar. Detta resulterar i ett bolån på 104 000 dollar. Vi använde en hypoteksräknare som utgår från ett lån på 104 000 dollar till 5 procent över 30 år. Detta resulterar i en månadsbetalning på 558 dollar i månaden. Som fastighetsinvesterare blir din hypoteksränta avdragsgill i skatten, medan betalningar till principen inte är det. Detta gör nästan hela den cirka sexhundra dollar stora husbetalningen till en företagskostnad som du kan avskriva.

Då du lägger 20 procent i handpenning på fastigheten finns det ingen PMI eller privat hypoteksförsäkring.

Hursomhelst kommer även fastighetsförsäkringen att vara avdragsgill i beskattningen. Egendomsförsäkringen varierar mellan 1 och 2 procent per år. Om vi utgår från en hemförsäkring på 1 procent är premierna 1200 till 1300 dollar per år. Fastighetsförvaltningsavgifter är skattemässigt avdragsgilla företagskostnader. Om hyran för vår investeringsfastighet på 130 000 dollar är 1300 dollar i månaden betalar du ungefär 130 dollar i månaden eller 1560 dollar per år för att någon annan ska driva in hyran.

Alla kostnader i samband med fastighetsförvärv kan skrivas av. Denna lista omfattar titelförsäkring, juridiska avgifter, fastighetsmäklarprovisioner, överföringsskatter, efterskatter och slutkostnader. Var inte rädd för att anlita en fastighetsjurist om det hjälper dig att undvika stora misstag. Kostnaden för att fråga en professionell person om skattefördelarna med att investera i fastigheter är också avdragsgill.

Fastighetsskatterna varierar kraftigt över landet. Vissa stater saknar fastighetsskatt, medan skattesatsen kan vara försumbar på fastigheter på landsbygden. Den genomsnittliga fastighetsskattesatsen i USA är 1,2 procent. Detta motsvarar en fastighetsskatt på 1 560 dollar för husägare. Tyvärr är det faktor i den homestead exemption fastighetsskatt investerare inte får.

Att anta en 2 000-2 400 dollar per år fastighetsskatt räkning. Fastighetsskatterna du betalar kompenserar för de potentiella inkomstskatter du skulle vara skyldig om dina fastighetsfastigheter innehas av ett LLC. Eller så behandlas de som en företagskostnad för dig som privat investerare, vilket minskar den beskattningsbara inkomst du är skyldig för fastigheten. Observera att du fortfarande åtnjuter samma skattefördelar med fastighetsinvesteringar om de innehas i ett privat LLC som innehas i ditt namn.

Vad är skattefördelarna med fastighetsinvesteringar?

Alla betalar fastighetsskatt, men hur mycket skatt du betalar kan minskas genom att utnyttja vissa skattelättnader som finns i fastigheter. Låt oss nu diskutera var och en av dessa skatteförmåner i detalj och hur du kan använda dem för att maximera dina besparingar.

Avskrivning

Vad är avskrivning?

En av de största skatteavdragen som fastighetsinvesterare åtnjuter är avskrivning. Liksom alla andra tillgångar är bostadsfastigheter också en tillgång som bryts ner med tiden. Avskrivning är ett avdrag som görs på material som går sönder. IRS använder avskrivning för att erkänna att en tillgång slits med tiden. Det är som en ersättning som ges för utmattning eller slitage av egendomen, inklusive en rimlig förmån för föråldring. Avskrivning debiteras under olika år för bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. För bostadsfastigheter beräknas den på 27,5 år och för kommersiella fastigheter på 39 år.

Det är en otrolig förmån som IRS ger fastighetsinvesterare. Även om allt som går sönder på fastigheten kan dras av, vet vi alla att fastighetsvärdena i allmänhet stiger med tiden. Därför kallas avskrivningar på fastigheter ofta för ett ”fantomavdrag” eftersom även om vi drar av kostnaden så sker den faktiska förlusten aldrig riktigt.

Hur beräknas avskrivningar?

Avskrivningar debiteras enligt en metod som heter (MACRS) Modified Accelerated Cost Recovery Method (Modifierad accelererad kostnadsåtervinningsmetod). I MACRS skrivs hyresbostäder och strukturella förbättringar av på 27,5 år, medan apparater och andra inventarier skrivs av på 15 år. Oavsett vad kostnaden för din bostadsfastighet är (exklusive kostnaden för marken) kommer den att fördelas på 27,5 år och dras av varje år.

Bemärk att du bara kan skriva av byggnaden, inte marken.

För enkelhetens skull säger vi att marken är värd 30 000 dollar medan huset är värt 100 000 dollar, vilket kommer att spridas ut över 27,5 år.

Detta innebär att du skulle dividera 100 000 dollar med 27,5 = 3636,36. Därför kan du dra av 3636,36 dollar varje enskilt år under de kommande 27,5 åren på din investeringsfastighet.

Och så mycket av vinsten från fastigheten skyddas från inkomstskatt eftersom den kompenseras av de förmodade förlusterna från avskrivningar. Detta är skilt från den skattemässiga avdragsrätten för faktiska reparationer som att byta ut taket eller en död luftkonditionering.

Om du har gjort stora förbättringar av fastigheten, som i fixar-upper-scenariot, ingår dessa förbättringar i avskrivningen. Om du köpte huset för 130 000 dollar och gjorde reparationer och renoveringar som gjorde att det blev värt 180 000 dollar, har du ytterligare 50 000 dollar i kostnadsbas att använda för avskrivning.

Bemärk att mindre reparationer som en ny varmvattenberedare eller ett lagat tak inte räknas in i avskrivningen.

Viktiga tips om att använda avskrivning som en skatteförmån i fastigheter

• Avskrivningen börjar i det ögonblick då fastigheten officiellt är tillgänglig för inflyttning.
• Detta innebär att avskrivningen inte börjar den dag du köpte fastigheten, utan den dag du började försöka sälja den eller hitta en hyresgäst.
• Omvänt innebär det att du kan göra anspråk på avskrivning även om fastigheten står tom i flera månader.
• Avskrivningen upphör om du säljer den, byter den eller tar den ur bruk som hyresfastighet.
• Till exempel kan du inte göra anspråk på avskrivning om du flyttar in i den och gör den till permanentbostad.
• Den stora haken med avskrivning som en skatteförmån för fastighetsinvesteringar är att när du säljer fastigheten kan hela det avdragna beloppet beskattas med 25 procent, utöver eventuella andra kapitalvinstskatter.
• Hursomhelst, om du inte tjänade pengar på försäljningen kommer IRS inte att beskatta ditt gamla avskrivningsbelopp.

Lägre kapitalvinstskatt

Kapitalvinster är den vinst du gör när du säljer en fastighet. En av skattefördelarna med fastighetsinvesteringar är att det finns lägre skattesatser på dina kapitalvinster. De vinster som investerare får när de säljer sin investeringsfastighet för försäljning kallas kapitalvinster som är av två typer som nämns nedan.

Låga skattesatser på kapitalvinster är en fördel om du bygger din långsiktiga investeringsstrategi kring att strategiskt sälja fastigheter för tillväxt eller levnadsomkostnader. Generellt sett anses kapitalvinstskatten i alla skatteklasser vara bättre än motsvarande inkomstskatt på din vanliga inkomst.

• Kortsiktiga vinster: De vinster som erhålls från investeringsfastigheter som innehas i mindre än ett år kallas kortsiktiga vinster. Investerare måste betala skatt i enlighet med den grupp som de faller under. Det finns ingen särskild skatteförmån i fastigheter för kortsiktiga kapitalvinster.
• Långsiktiga vinster: De vinster som erhålls från investeringsfastigheter som innehas i mer än ett år kallas långsiktiga kapitalvinster. Skattesatsen är lägre i de långsiktiga kapitalvinsterna, vilket gör att investerare föredrar de senare framför de förra. Skatten på långsiktiga kapitalvinster är antingen 0 %, 15 % eller 20 %, beroende på vilken inkomstskatteklass du befinner dig i.

1031 Exchange

Som fastighetsinvesterare kan du använda den här skattekoden som kallas 1031 Exchange för att sälja en fastighet och använda vinsten för att köpa en ny fastighet som är av samma eller högre värde. På så sätt kan du skjuta upp skattebetalningen tills nästa fastighet säljs eller så kan du välja ett annat 1031 Exchange. När du väljer att sälja din fastighet måste du betala skatt för dina kapitalvinster.

Med hjälp av avsnitt 1031 i Internal Revenue Code får du skjuta upp skattebetalningen när du återinvesterar dessa vinster i en annan fastighet. IRS anser att du byter din gamla fastighet mot en annan fastighet. Detta är en sådan typ av byte där ingen skatt betalas, den skjuts upp på laglig väg.

Här är några av de faktorer som 1031-utbytet måste uppfylla.

• Fastigheten som har bytts ut och fastigheten eller fastigheterna som köps i dess ställe måste ha samma eller högre värde.
• I IRS kräver att du identifierar den fastighet som du planerar att köpa inom 45 dagar och du måste också stänga på den fastigheten inom 180 dagar.
• Fastigheterna som ingår i transaktionen måste vara liknande. En fastighetsfastighet kan inte bytas ut mot någon annan typ av tillgång, t.ex. en real estate investment trust (REIT).
• De utbytta fastigheterna ska användas för något produktivt ändamål i näringslivet, t.ex. för investeringar.
• Alla kontanter eller egendom som erhålls genom transaktionen och som inte betraktas som likadan egendom betraktas som byte och är föremål för beskattning. Därför kan du röra kontanterna. Du måste använda en mellanhand som behåller kontanterna medan du väntar på att avsluta den nya affären. Om du vill ta ut en del av vinsten kommer det beloppet att beskattas.

Ingen FICA-skatt

The Federal Insurance Contributions Act hjälper till att dela upp skatten mellan den anställde och arbetsgivaren, och skattesatsen är 15,3 %. Om du är egenföretagare och inte har någon arbetsgivare är du ansvarig för hela 15,3 %, vilket kallas Self-Employment Tax. Nu kanske du tänker vad är skattefördelen här för fastighetsinvesterare?

Den amerikanska regeringen ser för närvarande inte på hyresfastigheter som ett jobb eller en verksamhet som egenföretagare. Därför beskattas en hyresfastighetsinkomst i allmänhet inte som ”förvärvsinkomst” och omfattas av FICA. Kom ihåg att det beror på hur du tjänar på fastigheter. Om du äger ett holdingbolag och tar ut en lön skulle du omfattas av FICA.

Skattefördelar från refinansiering av ditt bolån

Refinansiering anses också vara en av skattefördelarna med fastighetsinvesteringar. Att byta ut ditt gamla hypotekslån mot ett nytt till en ny ränta kallas refinansiering av ditt hypotekslån. Refinansiering ger låntagaren nya pengar till lägre ränta på grund av vilken husägaren kan sänka sitt månatliga betalningsbelopp.

När han/hon erhåller lånet till en lägre ränta och konsoliderar alla skulder behöver han/hon nu bara betala ett lånebelopp, som erhålls till en lägre ränta och lämnas med en del kontanter i handen. Du behöver inte betala skatt på detta. Du måste betala skatt när du säljer fastigheten, men du kan använda dessa pengar redan nu utan någon som helst skatt. De kontanta medel som du har i handen efter refinansieringen är inte skattepliktiga.

Hur drar du nytta av dessa skattelättnader?

Den enklaste metoden är att dokumentera alla dina utgifter från fastighetsreparationer till löpande underhåll till försäkringar och skatter. Spåra engångsutgifter som kostnaden för att lista den för uthyrning eller försäljning. Din revisor kommer att summera dessa utgifter för att fastställa din totala avskrivning av företagskostnader. Ännu viktigare är att det du betalar din advokat eller revisor för att sköta ditt företag också är en avdragsgill företagskostnad. Kostnaderna för att förvärva och reparera en fastighet förekommer från fall till fall.

Låt oss hoppa till skatteberäkningarna för det andra året av ägande. Vi använder oss av försiktiga uppskattningar, även om du kanske kan hålla kostnaderna nere.

Fastighetsskatt – 2 000 dollar per år

Avskrivning – 4 000 dollar per år

Hypoteksränta – 6 000 dollar per år

Fastighetsförvaltning – 1 560 dollar per år

Reparationer – 2 000 dollar per år

Försäkring – 1 300 dollar per år

Avgifter för juridiskt arbete och skatteberedning – 500 dollar per år

Det blir totalt 16 dollar,860 dollar per år i utgifter. Vi uppskattade redan en inkomst på 1 300 dollar per månad varje månad eller 15 600 dollar per år. I det här fallet skulle du inte vara skyldig någon inkomstskatt på fastigheten. Om du tar ut 1 500 dollar i månaden i hyra skulle du betala lite mer i fastighetsförvaltningsavgifter men bara behöva betala inkomstskatt på 2 000 dollar per år. I verkligheten är det närmare 6 000 dollar per år, eftersom du inte betalar för fastighetens värdeminskning. Du ska veta att detta är grova beräkningar av skattefördelarna med fastighetsinvesteringar. Kostnaderna och fördelarna med att äga en viss fastighet bör göras från fall till fall.

Hur kan du sänka din skattesedel som fastighetsinvesterare?

Håll fastigheten i mer än ett år för att minska kapitalvinstskatten på fastighetens värdestegring. Detta gör en fix and rents till en bättre strategi än flipping houses. Du kan till och med köpa nedgångna fastigheter, reparera dem, förvalta dem i 13 månader och sedan sälja dem till en annan investerare. Se bara till att inte bli klassificerad som återförsäljare i stället för investerare, eftersom kategorin egenföretagare kommer att fördubbla din FICA-skatt.

Ett annat alternativ är att äga fastigheten som ett juridiskt ansvarstagande bolag. Du kan få vinsten från LLC, men du är personligen skyddad från stämningar. Du har viss kontroll över när du säljer fastigheten eller betalar fastighetsskatten. Gör en beräkning. Du kanske vill skjuta upp betalningen av fastighetsskatten till januari nästa år för att kompensera vinsten om du hade en stor reparationsräkning i år.

Om du säljer fastigheten kommer du att behöva betala kapitalvinstskatt. Ett utbyte av likadana varor enligt avsnitt 1031 i skattelagstiftningen gör att du kan skjuta upp betalningen av dessa skatter. Arbeta alltid med en bra fastighetsskatterådgivare för att hantera en sådan rullning. Ett annat alternativ är att sälja fastigheten till hyresgästen eller en annan investerare inom ramen för ett avbetalningsavtal. Det gör att du kan skriva av fastighetens värde med varje delbetalning, även om du löper risken att bara äga ett halvt hus om de inte betalar.

I teorin kan du minska din skattesedel genom att låna mot fastigheter som du äger för att köpa nya fastigheter i stället för att sälja dem också. Å andra sidan vill du inte betala mer för reparationer, tjänster eller finansiering för att få en skatteavskrivning. Du sparar till exempel inte pengar om du betalar 1 000 dollar extra till banken för att få en skatteavskrivning på 250 dollar.

Inrätta ett dedikerat hemmakontor som du bara använder för arbete. Då kan du dra av en del av din amortering och dina el- och vattenförsörjningsavgifter som en företagskostnad. Organisera dig. Du bör till exempel hålla reda på körsträckor och resekostnader, så att du kan inkludera dem som företagskostnader i din skatt. Dokumentera vad du betalar för att delta i seminarier om fastighetsinvesteringar eller programvara som du köper för att driva ditt företag.

För enkelhetens skull kan du inrätta ett bankkonto som endast används för att förvalta hyresfastigheter. Hyran sätts in på kontot och du betalar endast utgifter för hyresfastigheterna från det kontot. Då försöker du inte av misstag skriva av personliga hemreparationer. Detta tillvägagångssätt gör det dock svårt att skriva av ett hemmakontor.

Avslutande tankar om skattefördelar med fastighetsinvesteringar

Fastighetsinvesteringar har många skattefördelar. Det är en av de mest skattemässigt gynnade investeringarna jämfört med andra investeringar. Det beror på investerarna och hur de utnyttjar dessa investeringar på bästa sätt. Det kräver noggrann planering och ansträngning för att maximera dina skatteavdrag samtidigt som du följer de komplexa bestämmelser som är involverade. Man kan uppnå ekonomisk frihet genom att lära sig rätt sätt att investera i fastighetsbranschen. Det är klokt att anlita en bra CPA eller skatteexpert som kommer att spara mer pengar än vad de kostar. De kommer att hjälpa dig att utforma din skattestrategi eftersom den amerikanska skattelagstiftningen är ganska komplex och det är svårt att förstå alla regler och förordningar.

Skattefördelar med fastigheter: Platser där du kan skörda maximala fördelar

Här är några av de bästa delstaterna i USA för att äga en fastighet. Den här listan tar hänsyn till medianvärdet på bostäder samt statliga och lokala skattesatser, inklusive inkomstskattesatser, och fastighetsskatter i procent av marknadsvärdet eller taxeringsvärdet (beroende på vad som är tillämpligt). Om du köper en fastighet eller bor där är det en utmärkt investering. Vi har listat varje delstats effektiva fastighetsskattesats, medianvärdet för bostäder och beräknade årliga skatter på medianvärdet för bostäder – för en enklare förståelse av dessa skattesatser.

Skattesatserna har hämtats från Smartasset.com och medianvärdena har hämtats från Zillow.com.

1. Alabama

Alabama har både en låg skattesats och bostadspriser som ligger långt under medianvärdet för bostäder i USA. För bostadsfastigheter är taxeringsvärdet 10 % av taxeringsvärdet (eller marknadsvärdet). Ett hem med ett taxeringsvärde på 100 000 dollar har alltså ett taxeringsvärde på 10 000 dollar. Vi har tagit medianvärdet av bostaden som ett taxeringsvärde utan några undantag.

Medianvärde av bostaden: 143 072 dollar
State Income Tax Rate: 2 % – 5 %
Genomsnittlig skattesats: 2 % – 5 %
Effektiv fastighetsskattesats: 0,42%
Årlig fastighetsskatt: 600 dollar

2. Nevada

Nevadas genomsnittliga effektiva fastighetsskattesats är bara 0,69%, vilket är långt under det nationella genomsnittet på 1,08%. Det finns många skattedistrikt inom varje län i Nevada. County Assessors är skyldiga att omvärdera all egendom minst en gång vart femte år. Det taxerade värdet motsvarar 35 % av det beskattningsbara värdet. Om din County Assessor fastställer att ditt hems beskattningsvärde är 100 000 US-dollar, är ditt taxeringsvärde 35 000 US-dollar. Skattesatser tillämpas på detta belopp. Vi har utgått från medianvärdet av hemmet som beskattningsvärde utan några undantag.

Medianvärde av hemmet: 309 730 dollar (Zillow)
State Income Tax Rate: 0%
Genomsnittlig skattesats: 0 %
Effektiv skattesats för fastighetsskatt: Brbrbr>Vegetlig effektiv skattesats för fastighetsskatt: Florida

3. Florida

Den genomsnittliga effektiva fastighetsskattesatsen i delstaten Florida är 0,98 %, vilket är något lägre än genomsnittet i USA på 1,08 %. Fastighetsskattesatserna tillämpas på det taxerade värdet, inte på det uppskattade värdet. Det vanligaste undantaget är undantaget för hemfastigheter. Låt oss säga att du har ett hem med ett taxeringsvärde på 100 000 dollar. De första 25 000 dollar skulle vara befriade från all fastighetsskatt.

De nästa 25 000 dollar (taxeringsvärdet mellan 25 000 och 50 000 dollar) är skattepliktiga. Därefter är nästa 25 000 dollar (taxeringsvärdet mellan 50 000 och 75 000 dollar) befriade från alla skatter utom skoldistriktsskatt. Slutligen är de återstående 25 000 dollar också skattepliktiga. Vi har tagit medianvärdet av hemmet som ett taxeringsvärde utan några undantag.

Medianvärde av hemmet: 252 309 dollar
State Income Tax Rate: 0%
Genomsnittlig skattesats: 0 %
Effektiva fastighetsskattesatsen: 0,98%
Årlig fastighetsskatt: 2 472 dollar

4. Louisiana

Louisiana har den tredje lägsta effektiva fastighetsskattesatsen av alla amerikanska delstater. Endast invånarna i Alabama och Hawaii betalar i genomsnitt mindre än invånarna i Louisiana. För bostadsfastigheter i Louisiana motsvarar taxeringsvärdet 10 % av marknadsvärdet. Så om ditt hem har ett marknadsvärde på 100 000 dollar är ditt taxeringsvärde 10 000 dollar. Louisiana erbjuder ett homestead exemption på de första 7 500 dollar av värdet på en persons primära bostad (gäller inte för stadsskatter). Vi har tagit medianvärdet av hemmet som taxeringsvärde utan några undantag.

5. Texas

Den genomsnittliga effektiva fastighetsskattesatsen i Texas är 1,83 %, långt över det nationella genomsnittet på 1,08 %. En fastighetsvärdering görs årligen av county appraisal districts. Skattebetalningarna baseras på fastighetens aktuella marknadsvärde. Vissa undantag bidrar dock till att sänka fastighetsskatten i Texas. De mest populära är homestead exemption som sänker fastighetsskatten för alla husägare genom att en del av hemmets värde tas bort från beskattning. Endast en husägares huvudbostad är berättigad till detta. Den undantar minst 25 000 dollar (för skoldistrikt) av en fastighets värde från beskattning. Vi har tagit medianvärdet av hemmet som det aktuella marknadsvärdet med Homestead Exemptions på 25 000 dollar.

Du kan också klicka på den här länken för att läsa vår blogg om hur man blir en framgångsrik fastighetsinvesterare. Den här bloggen kommer att lära dig hur du kan lyckas med din första fastighetsinvestering, genom att gå i ett måttligt tempo, lära dig mycket och vara redo att lämna alla lockande möjligheter som kommer i din väg.

Medianvärden för bostäder

Effektiva skattesatser