Här får du en hemköparrabatt (och sparar tusentals kronor)

De flesta incitament som erbjuds av fastighetsbolag riktar sig till säljare – minskade mäklarprovisioner, concierge-tjänster etc. Men för köpare är en av de största lockelserna som finns hemköparrabatten.

En hemköparrabatt är när köparens mäklare återbetalar en del av sin provision från försäljningen tillbaka till köparen. För köparen är det ett utmärkt sätt att få tillbaka rejäla pengar i fickan vid en tidpunkt då de behöver dem som mest. Och för köparens ombud är det ett av de mest effektiva sätten att få kunder på en konkurrensutsatt marknad.

Den enda invändningen är att på grund av det sätt på vilket pengarna omdirigeras är det i vissa delstater inte tillåtet, och det är inte lagligt i alla delstater, vilket vi kommer att behandla mer i detalj nedan. Vi kommer också att gå in på vad exakt en hemköparrabatt är, hur den är relaterad till traditionella köparagentavgifter, hur man förhandlar med en agent om en köparrabatt, hemrabatter för förstagångsköpare och mycket mer.

• Vad är en hemköparrabatt?
• Köparagentavgifter förklarade
• Hur man förhandlar med sin agent om en rabatt
• Är hemköparrabatter lagliga?
• Stater där hemköpsrabatter är förbjudna
• Är hemköpsrabatter skattepliktiga?
• Förstagångsrabatter för hemköpare
• Redfin Buyer Rebate vs. Clever Buyer Rebate

Vad är en hemköpsrabatt?

Hemköparrabatter – som vi i den här artikeln även kallar köparagentprovisionsrabatter – är en term för när en köparagent återbetalar en procentandel av sin provision till köparen. Vanligtvis är dessa rabatter för bostadsköpare begränsade till 1 % av försäljningspriset, eller mindre.

Så vad kan en köpare göra med sin rabatt? Tja, det är vanligtvis upp till långivaren. I allmänhet använder köparna sina rabatter på köparagentens provision på saker som stängningsavgifter, poäng på deras hypotekslån eller deras handpenning. Ibland tillåter långivaren en köpare att ta hemköparrabatten som kontanter, men det är inte vanligt.

En rabatt på 1 % för bostadsköpare är ett betydande belopp att få tillbaka i en transaktion. Låt oss säga att du köper ett hem för 300 000 dollar; om du lägger 20 % av pengarna i handpenning är det 60 000 dollar. En rabatt på 1 % av köparagentens provision uppgår till 3 000 dollar – vilket är 5 % av din handpenning. Som alla bostadsköpare kan berätta för dig kan det vara en av de mest utmanande delarna av processen att få ihop din handpenning, så 5 % direkt från början är en stor fördel och representerar verklig köpkraft.

Köparens avgifter förklaras

För att förstå hur en rabatt för bostadsköpare fungerar måste vi zooma ut och titta på hur köparens avgifter beräknas och varifrån pengarna kommer.

I en konventionell fastighetstransaktion betalar köparen (eller, i de flesta fall, köparens bank) säljaren försäljningspriset för bostaden. Säljaren betalar sedan en full provision på 6 % till sin mäklare, som ger köparens mäklare hälften, eller 3 %, av den fulla provisionen.

Om köparen har kommit överens med sin mäklare om att få en provisionsrabatt, betalar köparens mäklare sedan tillbaka den överenskomna procentsatsen till köparen. Pengarna går alltså i princip runt, från köparen, till säljaren, till mäklarna och tillbaka till köparen.

Du förstår varför detta är en bra affär för köparen. Säljaren betalade provisionen ur egen ficka, men en stor del av dessa pengar går tillbaka till köparen.

Varför erbjuder köparagenterna att ge en del av sin lön tillbaka till kunden? För att säkra en kund på en konkurrensutsatt marknad. Om en mäklare vet att en köpare tittar på högprisfastigheter eller att det kommer att bli en lätt klient att arbeta med, kommer de förmodligen att vara mer öppna för att arbeta för en mindre provision. Under rätt omständigheter är en rabatt på köparens agentprovision verkligen en win-win.

Så förhandlar du med din agent om en rabatt

Det kan vara svårt att få en rabatt för bostadsköpare genom att bara be om det. Helst vill du ha ett starkt argument för att övertyga din agent om att det ligger i deras intresse att ge dig den rabatt du ber om.

Hur gör du det? Jo, precis som alla andra vill köparagenter få betalt för det arbete de utför. Så om du försöker övertyga dem om att ta mindre betalt bör du övertyga dem om att de kommer att göra mindre arbete.

För det ändamålet bör du komma till bordet som en fullt förberedd köpare. Det innebär att du bör vara förhandsgodkänd av en välrenommerad långivare, så att agenten vet att din transaktion inte kommer att stöta på en mur i sista minuten. Det visar också att du är seriös när det gäller att köpa en bostad.

För det andra bör du komma till dem med specifika preferenser och en avgränsad lista över fastigheter som du är intresserad av. Ett av en köparagentens främsta ansvarsområden är att fungera som en matchmaker mellan deras klient och hus som de potentiellt kan vara intresserade av. Detta är vanligtvis det längsta och mest arbetsintensiva steget i köpprocessen. Om din mäklare vet att de inte kommer att behöva tillbringa veckor eller månader med att eskortera dig till olika öppna hus, kommer de att vara mer benägna att ge upp en del av sin provision.

Om du tittar på dyra bostäder kanske du inte ens behöver göra så mycket övertalning. Agenterna vet att det finns mycket konkurrens där ute, och de förstår att 2 % av en bostad för en miljon dollar är bättre än 3 % av en bostad för 300 000 dollar.

Vissa mäklarfirmor erbjuder köparrabatter som en del av sin affärsmodell. Real Estate Witch har samarbetat med Clever Real Estate för att hjälpa köpare i berättigade stater att få garanterade provisionsrabatter på 1 000 dollar om bostaden du köper är över 150 000 dollar och upp till 1 % om du köper en bostad med ett pris på 500 000 dollar och uppåt.

Och det är standardpraxis hos Clever, vilket innebär att du inte behöver förhandla med din mäklare alls.

Är hemköparrabatter lagliga?

Hemköparrabatter är lagliga i 40 stater. While a handful of states do ban them, the Department of Justice’s official position is that home buyer rebates are a positive innovation, and that they should be legalized nationally.

States Where Home Buyer Rebates Are Banned

If you live in the following states, you won’t be able to legally receive a buyer’s agent commission rebate:

• Oregon
• Iowa
• Missouri
• Kansas
• Oklahoma
• Alaska
• Tennessee
• Mississippi
• Alabama
• Louisiana

Are Home Buyer Rebates Taxable?

Since a home buyer rebate can seem like a cash payment, it’s fair to wonder if it’s taxable. Efter en viss debatt meddelade IRS 2006 att rabatter på köparagentens provision inte är skattepliktiga.

Den relevanta texten lyder som följer:

”I det aktuella fallet har skattebetalaren inte någon skyldighet att rapportera information enligt avsnitt 6041 i kodexen, eftersom en betalning eller kredit vid avslutningen, enligt slutsatsen ovan, utgör en justering av köpeskillingen för bostaden och i allmänhet inte ingår i en köpares bruttoinkomst.”

Och även om detta är ett välkommet klargörande, antyder logiken här varför långivare kan vara så restriktiva när det gäller rabatt för bostadsköpare, och varför vissa delstater fortfarande förbjuder den helt och hållet. Även om det ser ut som en kontantrabatt är en rabatt på köparens agentprovision tekniskt sett en justering av fastighetens kostnadsbas, vilket allvarligt kan rubba en långivares lönsamhetsberäkningar om den helt enkelt betalas ut av köparen.

Punkten är att tala med din agent och långivare långt före avslutningen för att se till att du kan få en rabatt på köparagentens provision.

Rabatter för förstagångsköpare av bostäder

Om du är förstagångsköpare av bostäder är rabatt på köparagentens provision inte ditt enda alternativ för att spara pengar vid avslutningen.

I 2008, i kölvattnet av finanskraschen, skapade lagen om bostäder och ekonomisk återhämtning (Housing and Economic Recovery Act) en federal skattelättnad på 7 500 dollar för förstagångsköpare av bostäder. Kongressen höjde senare denna kredit till 8 000 dollar, men 2010, när den ekonomiska återhämtningen började ta fart, lät de skattelättnaden löpa ut. Det är den dåliga nyheten.

Den goda nyheten är att detta nedlagda federala program i många delar av USA har ersatts av delstatliga program som erbjuder identiska skattelättnader för förstagångsköpare. Många av dessa program erbjuder lån med låg eller ingen ränta, eller bidrag, till förstagångsköpare, som de kan använda till allt från slutkostnader till handpenning. Den här listan från Nerdwallet är ett bra ställe att börja.

Redfin Buyer Rebate vs Clever Buyer Rebate

Redfin’s Refund och Clever Real Estate’s Buyer Rebate är två av de mest populära rabattprogrammen för bostadsköpare på marknaden. Så hur står de sig?

Redfin Refund

Redfin erbjuder en genomsnittlig hemköparrabatt på 1 500 dollar – om du arbetar med en intern Redfin-agent och om du köper i ett av deras större täckningsområden. Om du köper utanför deras huvudmarknader, eller om du använder en av deras partneragenter, är du inte berättigad till en Redfin-återbetalning.

Redfin-återbetalningar kan endast tillämpas på slutkostnader. Även om det är relativt ovanligt att en långivare tillåter en köpare att ta emot en provisionsrabatt i form av kontanter händer det; med Redfin kommer du dock inte att ha den möjligheten, även om din långivare tillåter det.

Det finns också vissa miniminivåer som måste uppfyllas för att en köpare ska vara berättigad till en provisionsrabatt. Redfin uppger att köparens agentprovision måste vara minst 1 % eller 6 500 dollar, beroende på vilket belopp som är högst, för att vara berättigad till återbetalning.

Detta innebär att för en provision på 3 % måste du köpa en bostad för minst 216 666 dollar för att få en återbetalning; om agenten arbetade för en provision på 2 %, höjs det bostadspriset till 325 000 dollar.

Detta kan vara en svår priströskel att uppfylla, särskilt för förstagångsköpare på marknader som inte är viktiga. Du kan läsa Redfin’s fullständiga ansvarsfriskrivning här.

Clever Real Estate Buyer Rebate

Clevers köparrabatt fungerar så här: 1 000 dollar tillbaka, garanterat, på köp mellan 150 000 och 500 000 dollar, och upp till 1 procent tillbaka på bostadsköp över 500 000 dollar. Det finns inga andra minimikrav eller villkor som måste uppfyllas (så länge som köparens provisioner är lagliga i din delstat) och inget finstilt att läsa. Det är en enkel, transparent process.

Clever Real Estate har också en annan fördel. Redfin använder interna, avlönade agenter, vilket innebär att incitamentet med en procentbaserad provision har tagits bort för dem. De flesta Redfin-agenter är definitivt professionella, men faktum är att de får samma summa pengar oavsett hur ditt bostadsköp går.

Clever, å andra sidan, kopplar ihop köpare med lokala elitagenter som har bevisade resultat. Eftersom de arbetar enligt en traditionell provisionsmodell kan du vara säker på att de kommer att driva dina bästa intressen med maximal entusiasm. Tillsammans med deras mer raka och transparenta rabattprogram för köpare verkar Clever Real Estate ha en liten fördel här.

The Real Estate Witch har samarbetat med Clever Real Estate för att hjälpa köpare att få en köpupplevelse av guldstandard och en rejäl rabatt på 1 000 dollar (eller mer) för köpare av bostäder vid avslutningen. Kontakta Clever idag för att börja leta efter ditt drömhem!