Hur man börjar investera i hyresfastigheter

Sist uppdaterad december 20, 2020 av Mark Ferguson

Hyresfastigheter kan vara en fantastisk investering. Även om det kan verka riktigt svårt att komma igång som fastighetsinvesterare är det kanske inte så svårt som du tror. Det finns också många missuppfattningar om hur folk tjänar pengar med hyresfastigheter och hur riskfyllda de är. Den här guiden kommer att hjälpa dig att lära dig allt om hyresrätter: varför de är en fantastisk investering, hur mycket pengar det krävs för att köpa dem, hur man finansierar dem, hur förvaltningen fungerar och många andra tips och tekniker. Att äga hyresrätter handlar inte bara om att laga toaletter klockan två på natten som många vill få dig att tro, och avkastningen kan vida överträffa aktiemarknaden. Det finns vissa risker med hyresrätter också och vi kommer att gå igenom dessa också.

Varför är hyresrätter den bästa investeringen?

Jag har varit fastighetsinvesterare i nästan 20 år. Fastigheter har varit ett fantastiskt verktyg som låtit mig börja som mäklare och arbeta mig in i flipping och köp av hyresrätter. Mina hyresrätter har gjort det möjligt för mig att känna mig trygg med att köpa exotiska bilar, ett fint hus och åka på fina semestrar. Jag vet att pengarna alltid kommer att komma in från mina hyresrätter, oavsett om jag arbetar eller inte, och det är en av anledningarna till att jag tycker att de är den bästa investeringen där ute.

Jag flippade 26 hus förra året och 26 året innan dess. Jag har också sålt mer än 200 hus på ett år som agent. Jag har tjänat mycket pengar, men de verkar aldrig ackumuleras som man tror att de ska! Jag brukade stressa mycket om pengar, men ett av sätten jag eliminerade den stressen på var att köpa hyresrätter.

Hyresrätter mångdubblade min rikedom. För varje dollar jag satsade på dem såg jag omedelbar avkastning eftersom jag fick bra erbjudanden och alltid köpte fastigheter som gav pengar varje månad efter alla utgifter. Jag kunde också refinansiera fastigheter vilket gjorde att jag fick pengar tillbaka så att jag kunde köpa mer. Hyrorna gav mig nettovärde, kassaflöde och trygghet i att jag investerade i något som skulle växa. Jag visste också att även om jag förlorade all min inkomst i morgon hade jag byggt upp en passiv inkomst som skulle fortsätta att komma in oavsett om jag arbetade eller inte.

Videon nedan går igenom min första hyresfastighet och hur den presterade:
Men även om jag har klarat mig bra inom fastighetsbranschen är en av de fina sakerna med hyresfastigheter att du inte behöver tjäna en massa pengar för att investera i dem. Ju mer pengar du har, desto lättare är det att komma igång, men det finns sätt för den genomsnittliga inkomsttagaren att bli rik genom att investera i inkomstbringande fastigheter. Jag önskar att jag hade använt dessa strategier mer när jag var yngre, men oavsett hur gammal du är kan du fortfarande se stor avkastning med fastigheter.

Mina bostadsuthyrningar har faktiskt gett mig pengar tillbaka efter att ha refinansierat några och sålt ett par andra. Jag har negativa pengar investerade i dem, och de ger mig fortfarande 6 500 dollar i månaden efter alla kostnader, inklusive fastighetsförvaltare. Jag har byggt upp miljontals dollar i eget kapital i dem, och det är bara mina bostadsrätter. Jag har 17 kommersiella hyresrätter som går ännu bättre.

En av de stora fördelarna med fastigheter är att kontrollera en stor tillgång med lite pengar. Diagrammet nedan visar hur en liten handpenning ökar din avkastning jämfört med att göra en 100-procentig investering i guld eller aktiemarknaden.

Hur tjänar du pengar med hyresrätter?

Många kommer att säga att aktiemarknaden är en bättre investering än hyresrätter eftersom det historiska priset på aktier har stigit mer än det historiska priset på fastigheter. Priset på en bostad är dock bara en mycket liten del av investeringen när man köper hyresrätter. Jag älskar att se mina hyresrätter stiga i värde, men jag ser appreciering som en bonus. Här är hur en bra hyresfastighet kommer att ge dig pengar.

Kassaflöde

Kassaflöde är den inkomst du får efter att ha betalat alla utgifter. Hyran minus alla utgifter (inklusive lånet) bör ge dig en inkomst varje månad på en bra hyresfastighet. Till exempel:

• Hyran är 1 500 dollar i månaden
• Hypotekslånet med inklusive skatter och försäkringar är 900 dollar i månaden
• Underhållskostnader är 150 dollar i månaden
• Ledigavgifter är 150 dollar i månaden
• Fastighetsskötsel är 150 dollar i månaden
• Fastigheten tjänar 150 dollar i månaden

150 dollar i månaden kanske inte verkar vara mycket pengar, men det är bara ett sätt att tjäna pengar på uthyrning. Du kommer också att upptäcka att hyrorna, amorteringarna och utgifterna varierar kraftigt för varje fastighet. Vissa fastigheter kommer att tjäna mer än andra, och vissa kommer inte att tjäna några pengar alls.

Köp under marknadsvärdet

Jag får alltid en bra affär när jag köper hyresrätter. En av de största fördelarna med fastigheter jämfört med andra investeringar är att du kan köpa dem under marknadsvärdet. Varje hus är annorlunda. Det ligger på ett annat ställe än andra hus och har olika egenskaper. Detta gör fastigheter svåra att värdera, och eftersom de är svåra att värdera skapar det möjligheter att göra bra affärer. Vissa säljare vill sälja snabbt, vill inte göra reparationer eller bryr sig inte om pengar (låter galet men det händer).

När jag köper hyresrätter skapar jag omedelbart eget kapital genom att köpa under marknadsvärdet. Här är ett exempel:

• Jag köpte min första hyresrätt för 97 000 dollar
• Den behövde 5 000 dollar i arbete för att bli klar för uthyrning
• Jag fixade den och hyrde ut den för 1 dollar,050 i månaden
• När jag hade fixat till den kunde jag ha sålt den för 130 000-140 000 dollar

Jag skapade omedelbart eget kapital och ökade min nettoförmögenhet med 30 000-35 000 dollar med en enda uthyrning. När du får en bra affär gör det investeringar i fastigheter mycket mindre riskfyllda.

Skattefördelar

Hyresfastigheter har också några fantastiska skattefördelar. Nästan alla utgifter på en hyresfastighet är antingen avdragsgilla eller avskrivningsbara. Om jag får ett lån på en hyresfastighet är den ränta som betalas på lånet en utgift och avdragsgill.

Den stora kicken är att strukturen också kan avskrivas. Vid bostadsuthyrning skrivs fastighetens struktur av på 27,5 år. Med min första hyresfastighet som exempel var konstruktionen värd 80 000 dollar när jag köpte den. Varje år kan jag skriva av 2 909 US-dollar från min inkomst, vilket sänker min skattesumma. Jag spenderar inte dessa pengar och huset förlorar egentligen inte det värdet, men jag kan ändå dra av avskrivningen. När jag säljer en hyresfastighet beskattas vinsten lägre än vanlig inkomst i de flesta fall också, och det är möjligt att genomföra ett 1031-utbyte, vilket skjuter upp all skatt.

Principal pay down

När du har ett lån på en fastighet betalar du en del ränta och en del kapital med varje betalning. Även om vi kanske bara tjänar 150 dollar i månaden på hyresexemplet jag gav ovan, betalas ett par hundra dollar av på lånet varje månad också. Förhoppningsvis tjänar du mycket mer än 150 dollar i månaden och betalar av på lånen också.

Avskrivning

Jag gillar inte att räkna med avskrivning, men det är vad de flesta fokuserar på som försöker övertyga dig om att fastigheter inte har bra avkastning. Uppvärdering är bra, men jag räknar aldrig med det… det är en bonus för mig. Det kan vara en mycket stor bonus i vissa fall. Jag köpte den första hyresfastigheten som jag nämnde tidigare 2010 för 97 000 dollar. Den är värd nästan 300 000 dollar i dag. Nu ska jag vara rättvis, jag befinner mig i Colorado, som har haft en av de marknader som värderat mest i landet. Jag skulle aldrig räkna med att priserna skulle stiga så högt.

Hur mycket pengar behöver du för att köpa en hyresrätt?

Det här är den del där många blir frustrerade och ger upp. De vet att hyresfastigheter är en bra investering, men de har ingen aning om hur de ska få fram pengar för att köpa en. Jag kommer att gå igenom det traditionella sättet att köpa en hyresfastighet först.

Hur man köper en hyresfastighet med ett investeringslån

Det typiska sättet att köpa en hyresfastighet är att använda sig av ett investeringslån, som tar 20 till 25 procent i handpenning. Om du köper en fastighet för 100 000 dollar behöver du minst 20 000 dollar enbart för handpenningen! Det är därför många människor aldrig köper en hyresfastighet, men oroa dig inte, det finns fler kostnader. Du måste betala slutkostnader, som kan uppgå till ytterligare 2 till 4 procent av lånebeloppet. Du kan också behöva ha reserver på plats och bostaden kan behöva vissa reparationer.

• Avbetalning: 20 000 dollar
• Slutkostnader: 3 000 dollar
• Reparationer: 10 000 dollar
• Reserver: 5 000 dollar
• Total: 38 000 dollar

Det är mycket pengar för en enda hyresfastighet! Det finns andra sätt att köpa.

Videon nedan går också igenom hur mycket pengar som behövs:

Köp en hyresrätt som ägarboende

Är det lagligt att köpa en hyresrätt som ägarboende? Tja, om du aldrig bor i bostaden är det nej, men du kan köpa ett hus som ägare och sedan omvandla fastigheten till en hyresfastighet efter ett år. När du köper som ägare/boende kan du få lån med mycket lägre handpenning.

• FHA: 3,5 % handpenning
• Konventionell: 3 % handpenning
• VA: 0 % handpenning
• USDA 0 % handpenning
• NACA: 0% ner

Du kan till och med använda dig av program för stöd till nedbetalning för att sänka nedbetalningarna ännu mer! Det finns även lån som FHA 203k som gör att du kan finansiera reparationer. Med många av dessa lån kommer du att ha en hypoteksförsäkring, vilket ökar månadskostnaderna.

Refinansiering eller BRRRR-strategi

Ett annat alternativ för att sänka det belopp som behövs för att köpa en hyresfastighet är att refinansiera lånet efter att du har ägt fastigheten ett tag. BRRR-strategin står för Buy, Rent, Repair, Refinance, Repeat. Om du får en bra affär på en hyresfastighet bör du kunna refinansiera den kort efter att du har köpt den och ta ut en del, alla eller till och med mer pengar än vad du har investerat i fastigheten. Du kan vanligtvis refinansiera en fastighet till 75 procent av värdet. Om jag hade refinansierat min första hyresfastighet ett år efter att jag hade köpt den hade jag kunnat ta ut större delen av de pengar som jag hade använt för att köpa den.

• Värde 150 000 dollar (jag köpte under marknadsvärdet och den ökade i värde)
• Nytt lån på 75 procent av 150 000 dollar är 112 500 dollar

Det nya lånet är mer än vad jag köpte fastigheten för plus de reparationer jag gjorde. Jag spenderade cirka 30 000 dollar på att köpa min första hyresrätt, men jag kunde ha refinansierat den och tagit ut 42 000 dollar eller 40 000 dollar när man räknar bort slutkostnaderna för refinansieringen.

House hacking

House hacking är när man kombinerar köpet som ägare med uthyrning av ett hus. Du kan köpa en fastighet som har flera enheter eller hyra ut en del av ett hus som du bor i för att hjälpa till att betala lånet. Du kan köpa en fastighet som kan hyras ut direkt med ett lån med låg handpenning!

Det finns många sätt att köpa hyresrätter med mindre pengar än den traditionella handpenningen på 20 till 25 procent. Låt inte den aspekten av fastigheter avskräcka dig!

Vad jag önskar att jag visste innan jag köpte mina hyresrätter

Jag pratade redan om min första hyresrätt, men jag köpte fler hyresrätter under de kommande åren. Jag kunde inte köpa 10 hyresrätter på en gång, men jag köpte:

• 1 mitt första år.
• 1 mitt andra år.
• 3 mitt tredje år.
• 3 mitt fjärde år.
• 5 mitt femte år.
• 3 mitt sjätte år.

Det tog tid att spara pengarna för att köpa hyresrätter, eftersom jag lade 20 eller 25 procent ner på alla. Jag var gift och hade barn på den tiden, så jag var inte i en position där jag kunde fortsätta att köpa ägarbostäder och omvandla dem till hyresrätter, eller kanske hade jag kunnat göra det… men vi kan inte ändra det förflutna, och jag använde mig inte av den strategin. Jag kunde ha köpt många fler mycket snabbare om jag hade vetat vad jag vet nu, men det gick ändå bra.

Mina första hyresrätter kostade alla mellan 80 000 och 115 000 dollar. De flesta behövde 10 000 till 15 000 dollar i arbete, och de hyrdes ut för 1 200 till 1 400 dollar i månaden. Jag fick fantastiska erbjudanden på dem alla.

Vilken typ av fastighet är den bästa uthyrningen?

Vi vet att vi kan tjäna pengar med uthyrning och att det kanske inte kräver så mycket pengar som du tror, men vilken typ av fastighet ska du köpa? Det finns enfamiljshus, flerfamiljshus, kommersiella fastigheter och till och med AIRBNB. Jag tror inte att det finns en bästa strategi för alla. Mycket beror på investeraren, deras marknad och deras mål.

Enfamiljshus

Jag började köpa hyresrätter med enfamiljshus. Många säger att de inte är en bra investering, men de har varit en fantastisk investering för mig. När jag började köpa hyresrätter 2010 kunde jag tjäna lika mycket eller mer pengar på enfamiljshus än på flerfamiljshus i Colorado. Nu är varje marknad annorlunda, och raka motsatsen kan sägas på andra marknader.

Fördelen med att investera i enfamiljshus är:

• De är lätta att finansiera.
• Hyresgästerna betalar alla nyttigheter.
• Hyresgästerna tar oftast bättre hand om huset.
• Hyresgästerna stannar ofta längre.
• De är lätta att sälja.

Mångfamiljshus

En hel del investerare älskar flerfamiljshus, men de är inte min favorit. Med flerfamiljshus betalar hyresvärden fler kostnader som vissa nyttigheter, gårdsunderhåll, parkeringsplatsunderhåll osv. Det finns också vanligtvis mer omsättning, och enligt min erfarenhet kan hyresgästerna vara svårare att arbeta med.

Med flerfamiljshus kan utgifterna för underhåll vara något lägre eftersom du har fler enheter under samma tak. Jag brukar dock se att investerare i flerfamiljshus behöver renovera sina enheter mycket oftare än vad jag behöver renovera mina enfamiljshus. Jag säger inte att flerfamiljshus är dåligt, men på min marknad är jag verkligen glad att jag gick med enfamiljshus.

Kommersiella fastigheter

Jag slutade köpa hyresbostäder 2015 eftersom priserna blev så höga att jag inte längre kunde kassaflöda med enfamiljshus. Det är en nackdel med enfamiljshus. Ju högre priserna är, desto svårare är det att få kassaflöde på fastigheterna.

Jag tänkte köpa hyresrätter utanför landet när jag upptäckte kommersiella fastigheter i mitt område. Jag kunde köpa 7 hyresrätter under de senaste åren som gav ett bättre kassaflöde än mina enfamiljshus. Kommersiella fastigheter kan vara mycket komplicerade och det tar mycket tid att lära sig hur allt fungerar. Det finns möjlighet att tjäna mycket pengar, men man kan också förlora mycket pengar.

AIRBNB

Den nya modetrenden med hyresrätter är att AIRBNB, eller att använda dem som korttidsuthyrning. Många människor kan tjäna mer pengar på att hyra ut fastigheter mer som hotell än som riktiga hus. Priserna är högre, men det kräver mycket mer förvaltning och man måste vara försiktig med städer som ändrar zonlagar och många områden som förbjuder AIRBNB.

Ett enfamiljshus eller till och med små flerfamiljshus som man kan hacka är ett bra sätt att börja. När du blir bekväm och lär dig branschen kan du gå över till större saker med flerbostadshus eller kommersiella fastigheter, eller bara fortsätta att köpa enfamiljshus. Det finns ingen bästa strategi, och det beror ofta på vilka de bästa fastigheterna är på din marknad.

Måste du sköta uthyrningen själv?

En hel del människor tror att hyresvärdar ständigt avlockerar toaletter mitt i natten. Sanningen är att jag aldrig har avproppat en toalett i någon av mina hyresrätter. Jag har aldrig utfört något manuellt arbete i någon av mina hyreshus. Jag har alltid låtit entreprenörer, rörmokare eller andra yrkesmän göra detta arbete. Jag skötte mina hyresrätter tills jag hade sju (om jag ska vara ärlig så skötte min fru dem, men jag gillade att ta åt mig äran).

Det var inte svårt att sköta fastigheterna, men det tog tid. När jag hade sju hyresrätter insåg vi att det var bättre att jag använde min tid till andra saker än att hitta hyresgäster, driva in hyran och övervaka fastigheterna. När jag anställde en fastighetsförvaltare var det fantastiskt. Jag hade någon som tog emot alla samtal, hyrde ut fastigheterna och rensade toaletter… eller åtminstone ringde någon annan och bad dem rensa toaletten. Jag har inte varit några av mina hyresrätter på flera år!

Du behöver inte förvalta fastigheterna själv, och för många människor bör du inte förvalta dem själv. Du måste vara hård och sträng mot hyresgästerna för att se till att de betalar hyran och för att se till att du inte går på snyfthistorier. Jag var inte hård när jag förvaltade mina hyresrätter, och jag tror att jag tjänade mer pengar med en fastighetsförvaltare eftersom de var hårda och samlade in mer pengar och som valde bättre hyresgäster.

Om du bestämmer dig för att förvalta fastigheterna på egen hand, se till att du vet vad du gör. Annonsera uthyrningen väl, vet vad den rätta hyran att ta ut är, ta dig tid att screena hyresgäster, verifiera referenser och vara strikt med förseningsavgifter och inspektera fastigheten regelbundet

En hel del människor blir utbrända med uthyrningar eftersom de förvaltar dem själva. En bra uthyrning bör tjäna pengar även med fastighetsförvaltningskostnader.

Min bästsäljande bok Build a Rental Property Empire går igenom allt i den här guiden och mycket mycket mer! Du kan få den på Amazon som pocketbok, e-bok och ljudbok!

Hyresfastigheter vanliga frågor

Ska du fixa upp fastigheterna själv?

En hel del människor känner ett behov av att fixa upp sina hyresfastigheter men vill inte köpa fastigheter eftersom de inte är händiga. Jag fixade upp ett hus helt och hållet på egen hand 2006. Det var det värsta misstaget jag någonsin gjort! Det hjälpte mig att lära mig att min tid är bättre att använda för att förvalta, planera och se till helheten, än att fixa saker och ting.

Om du är entreprenör kanske det är vettigt att fixa upp fastigheterna själv. Annars behöver du inte oroa dig för att behöva vara händig. Det krävs lite tid och erfarenhet för att hitta bra entreprenörer och personer som kan arbeta i dina hus, men du behöver inte göra det själv. Hyr ut dessa reparationer, och om du köper rätt fastigheter bör du ha råd med det och ha mindre på ditt bord.

Kan du köpa hyresrätter om du bor på en dyr marknad?

Det andra klagomålet jag hör mycket är att en marknad är för dyr för hyresrätter, och tyvärr kan det vara sant. Det svåra med hyresrätter är att de inte fungerar bra på alla marknader. Ju högre bostadspriserna är, desto svårare är det att tjäna pengar med hyresfastigheter. Du kan fortfarande göra det, men det kräver arbete. Du kanske måste titta på att investera utanför staten eller i olika tillgångsklasser som jag gör med kommersiella fastigheter.

Kommer du att gå i konkurs om din hyresgäst slutar?

Investeringar i hyresfastigheter kan också ha sina nackdelar. Jag har haft hyresgäster som lämnat utan uppsägning och jag har varit tvungen att vräka hyresgäster. Om du äger tillräckligt många hyresrätter under tillräckligt lång tid kommer du också att stöta på dessa problem! Det är mycket viktigt att ha reserver när man köper hyresrätter. Det innebär att du har pengar avsatta för att täcka utgifter om en hyresgäst flyttar ut. Du behöver också ha lite pengar avsatta ifall en hyresrätt behöver några reparationer innan du kan hyra ut den igen.

Jag skulle föreslå att du har minst 10 000 dollar i likvida medel tillgängliga för vakanser eller underhåll. Om du inte har några pengar och en hyresgäst flyttar ut kan du hamna i stora problem eller så kan du bli tvungen att sälja fastigheten med rabatt. Ju fler hyresrätter du har desto mindre kommer en vakans eller en dålig hyresgäst att skada dig eftersom du fortfarande har pengar som kommer in från andra fastigheter.

Vad händer om bostadsmarknaden kraschar igen?

En hel del människor tror att alla fastighetsinvesterare gick i konkurs under bostadskraschen. Det är inte sant, faktum är att många investerare klarade sig bra. När bostadspriserna sjunker betyder det inte att hyrorna kommer att sjunka. I vissa fall förblir hyrorna oförändrade eller ökar till och med eftersom efterfrågan på hyresrätter ökar. Om du köper fastigheter som har kassaflöde och du inte behöver sälja dem kan du klara dig utmärkt när bostadspriserna sjunker. Problemen kommer när du inte tjänar några pengar på dina hyresrätter och priserna sjunker.

Varför tar det så lång tid att köpa en investering?

Min karriär är fastighetsbranschen och jag var i branschen i tio år innan jag köpte min första hyresfastighet. Jag visste att jag borde investera i hyresfastigheter på grund av den stora avkastningen, skattefördelarna och andra fördelar med hyresfastigheter. Det tog lång tid för mig att utbilda mig om hyresfastigheter eftersom man inte lär sig om hyresfastigheter när man blir fastighetsmäklare. Jag läste många böcker, undersökte min marknad, fastställde marknadshyror och hittade de bästa kvarteren att investera i. Jag ville vara säker på att jag visste exakt vad jag gjorde innan jag köpte min första hyresfastighet och vad som var positivt och negativt. Det tog mig lång tid att spara ihop pengarna för att köpa en hyresfastighet och jag ville inte göra bort mig och förlora allt.

Jag var okej med att det tog lång tid att köpa en hyresfastighet eftersom det var ett stort köp och en milstolpe. Jag hade också några större saker på gång i mitt liv som att köpa ett nytt hus och min fru och jag fick tvillingar 2011 (hon var gravid när jag köpte min första hyresfastighet). Det största problemet jag hade var att spara ihop tillräckligt med pengar för att köpa en hyresfastighet, men jag inser nu att det finns en hel del sätt att köpa hyresfastigheter med lite pengar i handpenning. Det finns också sätt att påskynda processen och utbilda sig snabbt samtidigt som man engagerar sig i verksamheten. En av de fantastiska sakerna med hyresfastigheter är att du inte behöver köpa en fastighet för att börja lära dig eller vidta åtgärder. Du kan titta på fastigheter med en mäklare, prata med en långivare, fastställa värden och göra många andra saker för att lära dig om din marknad och utbilda dig själv innan du köper.

Varför tog det så lång tid för mig?

Mitt största problem var att spara tillräckligt med pengar för att köpa en hyresfastighet. Det finns sätt att köpa en hyresfastighet med liten handpenning, men när jag började investera hade jag redan en privatbostad och kände inte till många av de sätt att investera i hyresfastigheter med mindre än 20 % handpenning. Jag kunde spara pengar vid vissa tillfällen, men det slutade sedan med att jag spenderade dem på andra saker som en ny privatbostad, en bil eller semester. Att spara pengar är nyckeln till att kunna tjäna mycket pengar med hyresfastigheter. Att spara pengar är nyckeln till att lyckas investera i nästan alla företag!

De flesta människor har samma problem som jag hade när jag försökte köpa min första hyresfastighet. De har inte tillräckligt med pengar för handpenning, reparationer, slutkostnader och bärande kostnader. Här är en bra artikel som förklarar hur mycket pengar som krävs för att köpa en hyresfastighet. För att få den fantastiska avkastning på hyresfastigheter som jag får måste du använda en del av dina egna pengar. Ju mindre pengar du lägger ner på en fastighet, desto dyrare blir pengarna du lånar och desto mindre blir din avkastning. Jag gillar fortfarande att finansiera alla mina hyresfastigheter, men jag lägger alltid minst 20 % i handpenning om jag inte använder BRRRR-metoden.

Hur lång tid tar det för dig att köpa?

När jag blev seriös när det gäller att investera i hyresfastigheter tog det ändå över två år för mig att köpa min första fastighet. Jag vill inte avskräcka någon, men det kan ta tid. Under dessa två år satt jag inte sysslolös; jag arbetade hårt för att hitta ett bra erbjudande, ta reda på det bästa stället att investera och se till att jag hade tillräckligt med pengar att investera. Du kan investera i hyresrätter snabbare än vad jag gjorde eller så kan det ta ännu längre tid beroende på din ekonomiska situation, utbildningsnivå och drivkraft. Att köpa hyresfastigheter har varit ett av de bästa besluten jag någonsin fattat och sällan kommer de bästa sakerna i livet snabbt.

Vissa investerare kommer att köpa en hyresfastighet inom en månad och vissa kommer att ta fem år, medan andra aldrig kommer att köpa en hyresfastighet. Stressa inte upp dig själv med att köpa en fastighet så snabbt som möjligt. Tiden det tar varierar med varje person baserat på de pengar de har, deras mål, deras marknad och mycket mer. Jag tror att det hjälper att sätta upp ett mål för när du ska köpa din första hyresfastighet.

Vad är det viktigaste att veta?

Anledningen till att det tar lång tid att investera i hyresfastigheter är att det finns mycket att lära sig.

• Du måste känna till din lokala marknad eller den marknad som du planerar att investera på. För att få den bästa avkastningen kan du inte enbart förlita dig på att en fastighetsmäklare eller någon annan talar om för dig vad du ska göra.
• Du måste bestämma dig för vilken typ av fastighet som är bäst att investera i. Jag gillar enfamiljshus, men andra marknader är bättre för flerfamiljshus.
• Du måste veta hur mycket pengar du behöver investera och hur du ska finansiera fastigheterna.
• Du måste känna till kassaflödet och avkastningen du kommer att få från dina hyresfastigheter.
• Du måste hitta ett bra team som kan hjälpa dig att investera, bland annat en fastighetsmäklare, en långivare och en entreprenör.
• Den viktigaste faktorn är kanske dina egna personliga mål. Varje person har olika önskemål och ambitioner i livet. Din plan för hyresfastigheter kommer att vara annorlunda beroende på vilka mål du har.
• Du måste veta vad en bra hyresfastighet är. Inte alla marknader och inte alla hus gör en bra hyresfastighet.
• Du måste ta reda på hur du ska fixa fastigheterna om du köper hus som behöver arbete.

Det tar tid att ta reda på dina mål och sedan bestämma dig för en handlingsplan för hur du ska uppnå dessa mål. De flesta ger upp och investerar inte i hyresfastigheter på grund av allt arbete och den tid det tar att komma igång. Det positiva med att folk ger upp är att det lämnar bättre affärer för resten av oss som är villiga att göra vad som krävs.

Här är en av de dåliga hyresfastigheter jag köpte:

Var börjar du?

Om du inte vet var du ska börja och känner dig överväldigad, ge inte upp! Det finns många sätt att planera och genomföra en omfattande uppgift. Det första steget är att skriva en lista över allt du måste göra. Därefter ska du dela upp listan i åtgärder och prioritera de viktigaste stegen. Från den listan börjar du skapa uppgifter som du kan göra nu för att komma närmare ditt mål. Fortsätt att ändra din uppgiftslista och skapa nya uppgifter allteftersom du lär dig mer och närmar dig dina mål. Genom att läsa den här bloggen har du redan börjat. Fortsätt och ge inte upp.

Du kan lära dig medan du agerar. Ofta är det viktigare att vidta åtgärder än vad du lär dig. Här är ett exempel på några uppgifter du kan ge dig själv:

Beräkna de pengar du kommer att behöva

Många människor har en uppfattning om hur mycket handpenningen är, men de räknar inte ut alla kostnader för ett specifikt hus. Välj ett hus eller ett lägenhetskomplex i det område du vill investera i och skriv ut vad alla kostnader kommer att vara. Om du inte vet vad alla kostnader är, gör ditt bästa med det du vet och gör anteckningar om vad du behöver lära dig.

Se fastigheter i ditt område

En av de viktigaste sakerna att känna till som investerare är din marknad. Du kan aldrig börja lära dig priser, hyror eller stadsdelar tidigt nog. Gå ut och se fastigheter så fort som möjligt!

Prata med en långivare

En hel del människor är rädda för att prata med en långivare. Jag tror att det blir verkligt vid den tidpunkten. Nu kanske du faktiskt kommer fram till att du kan köpa en hyresrätt. Oavsett hur rädd du är, gör det. En långivare kommer att berätta vad du behöver och hur du kan få det om du inte är redo att köpa. Det är gratis och du har ingen ursäkt för att inte prata med en.

Räkna ut avkastningen på så många fastigheter du kan

En hel del människor vet inte vad de vill ha i en investering. Det är därför de aldrig köper en. Hyresrätter är ett matematiskt spel. Ju bättre siffror desto bättre fastighet, men du måste känna till siffrorna. Du måste kunna räkna ut det månatliga kassaflödet baserat på underhåll, vakanser, bolån, skatter, försäkringar med mera. Om du behöver hjälp kolla in min kassaflödeskalkylator.

Vilken utbildning behöver du?

Utbildning är en viktig del av att investera i hyresfastigheter, men det är inte den enda delen. För att investera snabbt måste du vidta åtgärder, inte bara utbilda dig. Medan du lär dig om hyresfastigheter finns det många saker du kan göra för att påskynda köpprocessen.

• Tala med en långivare så snart du kan. Om du har ett kredit- eller kvalificeringsproblem kan de hjälpa dig att lösa det. Ju tidigare du pratar med dem desto bättre.
• Börja titta på hus i ditt marknadsområde med en fastighetsmäklare.
• Börja lokalisera entreprenörer och försäkringsmäklare.
• Börja leta efter portföljlåntagare.
• Börja delta i REIA-möten.

Nej bara genom att utföra dessa uppgifter blir du involverad i fastighetsbranschen, många gånger kan dessa kontakter hjälpa dig att lära dig mer om hyresfastigheter också. Lokala kontakter som fastighetsmäklare och långivare kan utbilda dig om lokala seder och lokala marknader.

Hur kan ditt nätverk hjälpa dig att gå snabbare fram?

Hyresfastigheter är inte ett sätt att bli rik snabbt. Det tar tid att lära sig att investera i hyresfastigheter på rätt sätt så att du kan tjäna mest pengar. Det finns många sätt att snabbt komma in i hyresfastighetsspelet, även om du inte köper fastigheter direkt. Ett av de bästa sätten att göra framsteg så snabbt som möjligt är att ta hjälp. Det kan handla om att träffa lokala investerare, agenter eller långivare som jag diskuterade tidigare. De flesta agenter, långivare och investerare kanske dock inte känner till de bästa sätten att köpa hyresfastigheter. Det kan vara bättre att lära sig av någon som gör exakt det du vill göra. Det finns många coachningsprogram tillgängliga i fastighetsvärlden på nätet. Vissa är bra och vissa lämnar något att önska. Jag skulle varna för att spendera tiotusentals dollar på coaching online.

Slutsats

Det finns mycket att lära sig om att investera i hyresfastigheter. Jag lär mig fortfarande nya saker hela tiden, och jag har varit fastighetsmäklare och investerare sedan 2001. Bli inte överväldigad av all information och olika strategier som involverar hyresfastigheter. Varje marknad är väldigt olika och det jag gör på min marknad kanske inte fungerar på din marknad. Ta steg för att lära dig mer om din marknad och utveckla din egen strategi. Om du behöver en liten skjuts eller vägledning för var du ska börja kan mitt program hjälpa dig att börja investera i hyresfastigheter lite snabbare än om du gör allt på egen hand.