Ted Kimball, Esq.
Reviderad juli 2015
En av de vanligaste frågorna som vi får på våra advokatbyråer är ”Vilka rättigheter har jag när det gäller att gå in i min boendes lägenhet?”. Enligt kalifornisk lag har den boende, när en ägare hyr ut fast egendom till den boende, rätt till exklusiv besittning av lokalerna, även om ägaren eller fastighetsförvaltaren av lokalerna utesluts. Kaliforniens lagstiftare har dock erkänt att det finns legitima skäl för ägare och förvaltare att gå in i lokalerna och har därför beslutat att helt och hållet reglera ägarnas och de boendes rättigheter och skyldigheter när det gäller att gå in i den boendes bostadslägenhet. År 1975 begränsade Kaliforniens lagstiftare hyresvärdens rätt till tillträde till fyra kategorier genom att införa California Civil Code Section 1954. I lagen anges att detta är de enda skälen till att en hyresvärd får komma in i bostaden (om det inte särskilt anges i en annan lag, t.ex. om inspektioner av vattensängar). Dessutom kan hyresgästen inte avstå från de rättigheter och skyldigheter som följer av denna lag.
Nödsituationer
Den första, i nödsituationer, är endast tillåten när det föreligger en verklig nödsituation som påverkar den boendes hälsa eller säkerhet eller skyddet av lokalerna från skador. Det måste vara opraktiskt att ge uppsägning i dessa situationer. Domstolarna är ytterst känsliga för de boendes rätt till privatliv och kommer noggrant att granska den ”nödsituation” som ledde till att ägaren eller förvaltaren fick tillträde. För tillträde enligt denna kategori krävs inte att ett meddelande om avsikt att gå in ges till den boende före tillträdet.
Reparationer, tjänster, visning
Den andra kategorin tillåter ägare eller deras ombud att gå in i lokalerna för att utföra nödvändiga eller överenskomna reparationer eller tjänster eller för att visa lokalerna för potentiella hyresgäster eller köpare. Denna kategori tillåter också hypotekslåntagare, hantverkare och entreprenörer att komma in i lokalerna.
Då ägaren är ansvarig för att hålla lokalerna i ett beboeligt skick kan ägaren behöva tillträde till lägenhetens inre för att upprätthålla enhetens beboeliga skick och bör kunna göra periodiska inspektioner för särskilda ändamål, dvs. för att inspektera el- eller VVS-armaturer i enlighet med industristandarderna. Inträde för ”allmänna inspektioner” finns inte med bland kategorierna av tillåtna skäl att komma in.
En ägare eller förvaltare kan också komma in i bostadsdelen för att utföra överenskomna reparationer eller tjänster. Ett meddelande om avsikt att komma in måste först överlämnas till den boende och ge denne ”rimlig information” om datum och tid för det föreslagna tillträdet. Från och med den 1 januari 2003 måste begäran om tillträde vara skriftlig. Meddelandet om tillträde kan antingen överlämnas personligen till hyresgästen, lämnas till någon i lämplig ålder och med gott omdöme i lokalerna, eller lämnas på, nära eller under lokalernas vanliga entrédörr på ett sätt som gör att en rimlig person kan upptäcka meddelandet. Vi rekommenderar att man sätter upp alla fyra hörnen av meddelandet vid den vanligaste ingången.
Kalifornisk lag kräver att hyresvärdar ska ge hyresgästen ”rimlig uppsägningstid”. Lagen förutsätter att tjugofyra timmar är rimligt. Om meddelandet endast skickas per post antar lagen dock att sex dagar före ett tänkt inträde är rimligt. Det enda undantaget är i nödsituationer eller när hyresgästen har övergivit eller överlämnat lokalerna. Om syftet med tillträdet är att visa upp lägenheten för potentiella eller faktiska köpare av fastigheten kan meddelandet också ges muntligen, personligen eller per telefon, om hyresvärden inom 120 dagar efter det muntliga meddelandet skriftligen har meddelat hyresgästen att fastigheten är till salu och att hyresgästen har informerats om att han eller hon kan bli kontaktad för att möjliggöra en inspektion. Vid tidpunkten för tillträdet måste hyresvärden eller ombudet lämna ett skriftligt bevis på tillträdet inne i lägenheten.
Och även om lagen förutsätter att tjugofyra timmar är en rimlig uppsägningstid, bör varje fall granskas individuellt för att avgöra vad som är rimligt under de rådande omständigheterna. Domstolen skulle mäta uppsägningstiden efter vad en rimlig, försiktig fastighetsförvaltare eller ägare skulle ha behövt under liknande omständigheter.
Aborttagande
Den tredje kategorin gör det möjligt för en ägare eller förvaltare att gå in i lokalerna ”när hyresgästen har övergivit eller överlämnat lokalerna”. Det är inte ovanligt att uppleva en boende som antingen flyttat ut mitt i natten eller som har angett att han eller hon skulle flytta men inte gett någon slutlig bekräftelse på att lägenheten är ledig.
Abandonment, enligt definitionen i Black’s Law Dictionary, innebär att det måste finnas ”… ett absolut avstående från lokalerna från hyresgästens sida som består av handling och avsikt”. Detta är känsliga frågor och en titt på de totala omständigheterna är befogad innan ett beslut om tillträde bör fattas. Det är ofta svårt att avgöra om hyresgästen har övergivit lokalerna utan att ta en titt inuti. Om det finns objektiva fakta som skulle få en rimlig person att tro att hyresgästen har övergivit lokalerna kan du gå in på grundval av tron på övergivande, såvida det naturligtvis inte finns någon indikation på att hyresgästen inte har övergivit eller överlämnat lägenheten.
Anslysning av en anmälan om din avsikt att gå in är inte rättsligt nödvändig om du går in på grundval av övergivande eller överlämnande. Många ägare och förvaltare gör det dock till sin vana att sätta upp ett tjugofyra timmars meddelande om avsikt att gå in på grund av övergivande för att det ska finnas en liten chans att den boende inte hade för avsikt att överge lägenheten och har möjlighet att kontakta ägaren eller förvaltaren.
När man går in är det alltid tillrådligt att ha minst två personer närvarande för att kontrollera om det finns några färska tecken på boendeaktivitet, som till exempel oskadad mat eller sovsäckar. Om det fortfarande finns en rimlig tro att hyresgästen har övergivit lägenheten är fotografier eller videoband underbara sätt att dokumentera lägenhetens skick innan man tar över besittningen och avlägsnar all personlig egendom.
Denna metod ska inte förväxlas med förfarandet för övergivande av fast egendom som inrättats av Kaliforniens lagstiftare för att skydda ägare och förvaltare från ansvar för att ta över besittningen på grundval av att de i god tro tror på ett övergivande. Enligt detta förfarande kan ägare och förvaltare skydda sig från ansvar om de rimligen tror att hyresgästen har övergivit lägenheten i fråga.
För att utnyttja detta förfarande måste ägaren eller förvaltaren skicka ett meddelande om att han eller hon tror att hyreslägenheten har övergivits och ge hyresgästen 18 dagar från dagen för meddelandet för att förklara att lägenheten inte har övergivits. Innan brevet om övergivande kan skickas måste dock hyran vara obetald i 14 dagar. Om hyresgästen inte underrättar ägaren om sitt anspråk på besittning kan ägaren ta över besittningen efter att uppsägningstiden har löpt ut. Det finns dock fortfarande ett visst ansvar för ägaren om hyresgästen hävdar att ägarens tro på övergivande var orimlig.
Domstolsbeslut
Den fjärde och sista kategorin tillåter tillträde för ägaren när tillträdet sker i enlighet med ett domstolsbeslut. Detta innebär att ägaren eller förvaltaren inte kan ägna sig åt självhjälp om den boende vägrar tillträde, även i fall där ägaren är helt i sin fulla rätt för tillträdet. I stället måste ägaren eller förvaltaren begära ett domstolsbeslut innan han eller hon får gå in. För att verkställa föreläggandet skulle sheriffen träffa ägaren på plats för att möjliggöra ett säkert tillträde till bostaden.
Tyvärr tvingar kravet på ett domstolsbeslut för att verkställa tillträdet till bostaden till att en rättsprocess inleds, eftersom domstolen inte kan utfärda ett föreläggande ur tomma intet, utan det måste kopplas till en rättstvist. Ett sätt att inleda en rättstvist är att använda tredagarsmeddelandet om att uppfylla villkor och överenskommelser eller säga upp sig. Om ägaren till exempel vill visa fastigheten för potentiella hyresgäster eller släppa in hantverkare för att utföra nödvändiga reparationer, men den boende vägrar, skulle meddelandet om att uppfylla villkor och avtal eller säga upp sig innebära att den boende uppmanas att ange rimliga datum och tider för att komma in i lägenheten. Om den boende inte följer uppmaningen kan en talan om olaga frihetsberövande väckas. När stämningen är inlämnad kan ägaren sedan ansöka om ett domstolsbeslut som tillåter tillträdet.
Det är uppenbarligen mycket bättre att använda din övertalningsförmåga för att övertyga den boende om att tillåta tillträdet frivilligt. Genom att förvara en kopia av den tillämpliga lagen och påpeka för invånaren vilka skyldigheter som följer av Kaliforniens lag och ditt hyresavtal kan du övertala en motsträvig hyresgäst att lyda lagen. Om hyresavtalet eller hyreskontraktet innehåller bestämmelser om advokatarvoden kan hotet om en rättstvist i kombination med ersättning för advokatarvoden också övertyga hyresgästen om att det inte ligger i hans eller hennes intresse att vägra rimliga tillträdeskrav.
Vattensängar och rökdetektorer
Lagen ger också två andra begränsade skäl att ta sig in i hyresgästens bostad: för att regelbundet inspektera rökvarnare och för att inspektera vattensängar för att se till att de överensstämmer med delstatens lag.
För inspektioner av vattensängar föreskriver lagen särskilt att ”… ägaren, eller ägarens ombud, ska ha rätt att inspektera sänginstallationen när den är färdigställd, och regelbundet därefter, för att försäkra sig om att den överensstämmer med detta avsnitt”. Det är klokt att särskilt ta upp dessa frågor i hyresavtalet och tydligt definiera vilka rättigheter ägaren eller förvaltaren har när det gäller att ta sig in i den hyrda lägenheten.
Generella inspektioner förbjudna
De ovan nämnda skälen, metoderna och förfarandena är de enda som en ägare eller förvaltare får använda för att lagligen ta sig in i den boendes bostadslägenhet. Många ägare och förvaltare tror att de kan gå in i lägenheten endast i inspektionssyfte. Det är dock inte tillåtet att gå in för allmänna inspektionsändamål enligt gällande lag i Kalifornien. I början av 1990-talet lades ett lagförslag fram i Kaliforniens lagstiftande församling för att tillåta ägare och förvaltare att gå in i lägenheten för allmänna inspektioner, men lagförslaget dog i kommittén.
Tid för tillträde
Tid för tillträde, såvida det inte rör sig om en nödsituation, är också begränsat till normala öppettider. De flesta domare tolkar ”öppettider” som mellan 8.00 och 17.00, måndag till fredag, även om man kan hävda att lördagar och söndagar är normala ”öppettider” för uthyrningsagenter, fastighetsägare och förvaltare.
Anledningen till att lagstiftaren kraftigt reglerade frågan om tillträde är för att skydda den boendes rätt till privatliv. Brott mot tillträdesreglerna kan leda till tvister och skadeståndsansvar för intrång i privatlivet och intrång, bland andra möjliga orsaker till talan. Det är därför klokt och ansvarsfullt att hålla sig borta från att det verkar som om man bryter mot de tillträdesregler som fastställts av Kaliforniens lagstiftare.
Kimball, Tirey & St. John LLP är en fullservicebyrå för fastighetsrätt som företräder ägare och förvaltare av bostads- och kommersiella fastigheter. Denna artikel är endast avsedd för allmän information. KTS förser kunderna med information om lagändringar, men våra artighetsmeddelanden är inte avsedda att vara uttömmande och ersätter inte lagstiftningstjänster eller medlemskap i branschorganisationer. Våra juridiska varningar ges om utvalda ämnen och bör inte betraktas som en fullständig rapport om alla nya ändringar av lokala, statliga och federala lagar som påverkar fastighetsägare och fastighetsförvaltare. Lagar kan ha ändrats sedan denna artikel publicerades. Innan du agerar bör du försäkra dig om att du får juridisk rådgivning från vårt kontor. Kontaktuppgifter finns på vår webbplats: www.kts-law.com. För tidigare juridiska varningar, frågor & svar och juridiska artiklar, se resurssektionen på vår webbplats.