Quitclaim Deeds jsou formou převodu majetku, která je přitažlivá díky tomu, že se jedná o rychlý, efektivní a levný způsob převodu nemovitosti. To je sice za určitých omezených okolností pravda, ale vzhledem k povaze texaského práva jsou quitclaim deeds za mnoha okolností téměř nepoužitelné. Jejich použití je ve skutečnosti natolik omezené, že s nimi titulární a pojišťovací společnosti v Texasu často odmítají pracovat.
Proč jsou quitclaim deeds v Texasu tak nepoužitelné? V tomto článku se stručně seznámíme s tím, co je quitclaim deed, s omezeným použitím tohoto typu listiny a s důvody, proč jsou v Texasu relativně zbytečné. Pokud máte dotazy nebo se zabýváte převodem nemovitosti pomocí quitclaim deed v Austinu, Pflugerville nebo Round Rocku, obraťte se na realitní advokáty z kanceláře Sheehan Law, PLLC a požádejte je o konzultaci.
Co je quitclaim deed?
V Texasu existují tři hlavní typy listin používaných při prodeji nemovitostí. Záruční listiny jsou nejběžnějším prostředkem, kterým se převádí nemovitost. Záruční listina kromě převodu vlastnického práva k nemovitosti ručí za určité vady vlastnického práva. Nejdůležitější je, že záruční listina poskytuje záruku, že prodávající skutečně vlastní vlastnické právo k prodávané nemovitosti. Můžete také poskytnout záruky týkající se neexistence zástavních práv nebo jiných zatížení nemovitosti. Díky záruční listině si kupující může být obvykle velmi jistý tím, co kupuje, a jeho stavem.
Záruční listina takové záruky neposkytuje. Nepřevádí se jím vlastnické právo. Naopak, na rozdíl od záruční listiny, která převádí vlastnictví, quitclaim deed pouze převádí jakýkoli podíl, který má převodce v době převodu. Smlouva o postoupení pohledávky proto může převádět cokoli od prostého podílu na nemovitosti až po nic, v závislosti na tom, jaký podíl má oprávněný v době převodu. Listinu o vzdání se práva nelze často použít k samostatnému určení vlastnického práva. Tím se liší od záruční listiny, která zaručuje, že udělovaný titul je platný. Naproti tomu quitclaim deed neposkytuje žádné záruky ani sliby ohledně kvality nebo platnosti právního titulu. To znamená, že nabyvatel nemovitosti prostřednictvím quitclaim deed si nemůže být jistý, že má platný právní titul k nemovitosti.
Přes to všechno jsou quitclaim deeds stále platným, i když nespolehlivým prostředkem převodu vlastnického práva k nemovitosti v Texasu. To platí i v případě, že v konečném důsledku nepřevádějí vůbec nic.
Důvody, proč být opatrný při použití quitclaim deed v Texasu
Sama povaha quitclaim deed by měla kupujícího přimět k opatrnosti. Jednoduše řečeno, kupující dostává listinu, která tvrdí, že převádí nějaké vlastnické právo k nemovitosti, ale neposkytuje žádné záruky ani ujištění ohledně tohoto nároku. Je možné, aby nabyvatel zaplatil cennou odměnu za smlouvu o vzdání se práva, která neposkytuje vlastnické právo k ničemu, a neměl žádný regresní nárok vůči prodávajícímu. Quitclaim deeds jsou naprostou „ostražitostí kupujícího“ při transakcích s nemovitostmi.
Kupující nemovitostí nejsou jediní, kdo se obává quitclaim deeds. V Texasu jsou společnosti poskytující právní tituly a pojišťovny velmi často neochotné quitclaim deed pojistit, a to z dobrého důvodu. Podle texaských zákonů jsou kupující, kteří používají quitclaim deed, povinni upozornit na veškeré vady vlastnického práva bez ohledu na to, zda se tyto vady objevují v záznamu o nemovitosti. To znamená, že i když průzkum vlastnictví neprokáže žádné vady nemovitosti, předchozí nezapsaný převod podílu bude stále považován za nadřazený převodu quitclaim, přestože kupující nemá tušení, že k předchozímu převodu došlo. Z toho jsou pojistitelé vlastnických práv ze zřejmých důvodů opatrní: může být velmi obtížné nebo dokonce nemožné určit, zda je v listině quitclaim převeden platný podíl.
Kdy lze v Texasu použít listinu quitclaim?
Přes značné nevýhody listin quitclaim v Texasu nejsou zcela zbytečné. Existuje několik specifických okolností, kdy quitclaim deed představuje rychlý a účinný způsob převodu vlastnického práva. Například, i když může být obtížné určit, co vlastně quitclaim deed převádí, je jasné, čeho se poskytovatel quitclaim deed vzdává: veškerých podílů, které může mít na nemovitosti. Proto může být quitclaim deed užitečný v situacích, kdy se oprávněný snaží vzdát jakéhokoli podílu, který může mít na nemovitosti, aby vymazal vlastnické právo k nemovitosti. Tyto situace nejsou příliš časté a zpravidla k nim dochází při převodech, které se týkají rodinných příslušníků nebo blízkých vztahů, a nikoli při standardních transakcích za obvyklých podmínek. Kupující nemovitosti v běžném obchodním styku, například při tradičním prodeji domu, by měli být velmi obezřetní, pokud prodávající usiluje o převod vlastnického práva pomocí smlouvy o odstoupení od smlouvy.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Nemovitostní transakce se mohou rychle stát velmi složitými a často vyžadují znalosti a zkušenosti advokáta. Máte-li dotazy týkající se konkrétní transakce nebo další otázky ohledně quitclaim deeds, neváhejte si domluvit konzultaci s některým z našich zkušených advokátů. Kontaktujte nás ještě dnes.