Les Quitclaim deeds sont une forme de transfert de propriété qui tirent leur attrait du fait qu’ils constituent un moyen rapide, efficace et bon marché de transférer des biens immobiliers. Bien que cela soit vrai dans certaines circonstances limitées, la nature de la loi du Texas rend les actes de renonciation presque inutiles dans de nombreuses circonstances. Leur utilisation est si limitée, en fait, que les compagnies de titres et d’assurance au Texas refuseront souvent de travailler avec eux.
Pourquoi les actes de renonciation sont-ils si inutiles au Texas ? Cet article examinera brièvement ce qu’est un acte de renonciation, les utilisations limitées de ce type d’acte et les raisons pour lesquelles ils sont relativement inutiles au Texas. Si vous avez des questions ou si vous êtes impliqué dans un transfert de propriété à l’aide d’un acte de renonciation à Austin, Pflugerville ou Round Rock, contactez les avocats en droit immobilier du cabinet Sheehan Law, PLLC pour une consultation.
Qu’est-ce qu’un acte de renonciation ?
Il existe trois principaux types d’actes utilisés dans la vente de biens immobiliers au Texas. Les actes de garantie sont le moyen le plus courant de transférer une propriété. Un acte de garantie, en plus de transférer le titre de propriété, garantit contre certains défauts de titre. Plus important encore, un acte de garantie fournit une garantie que le vendeur détient effectivement le titre de propriété du bien vendu. Il peut également fournir des garanties relatives à l’absence de privilèges ou d’autres charges sur la propriété. Avec un acte de garantie, un acheteur peut généralement être très confiant dans ce qu’il achète et dans son état.
Un acte de renonciation ne fournit pas de telles garanties. Il ne transmet pas de muniment de titre. Au lieu de cela, contrairement à un acte de garantie, qui transmet la propriété, un acte de renonciation ne transmet que l’intérêt dont dispose le concédant au moment du transfert. Un acte d’abandon de propriété peut donc transférer n’importe quoi, d’un intérêt en fief simple dans une propriété à rien du tout, selon l’intérêt que possède le cédant au moment du transfert. Souvent, un acte de renonciation ne peut pas être utilisé pour établir un titre de propriété en soi. Il se distingue de l’acte de garantie, qui garantit que le titre concédé est valide. En revanche, un acte de renonciation ne donne aucune garantie ni promesse quant à la qualité ou à la validité du titre. Cela signifie que l’acheteur d’une propriété par le biais d’un acte de renonciation ne peut pas être sûr d’avoir un titre valide sur la propriété.
Malgré tout cela, les actes de renonciation sont toujours un moyen valide, bien que peu fiable, de transférer le titre de propriété d’un bien immobilier au Texas. Cela est vrai même s’ils ne transfèrent finalement rien du tout.
Raisons de se méfier de l’utilisation d’un acte de renonciation au Texas
La nature même d’un acte de renonciation devrait rendre un acheteur méfiant. En termes simples, l’acheteur reçoit un acte qui prétend transférer un certain titre de propriété, mais ne donne aucune garantie ou garantie concernant cette prétention. Il est possible pour un preneur de payer une contrepartie de valeur pour un acte de renonciation qui ne donne aucun titre de propriété, et de n’avoir aucun recours contre le vendeur. Les actes de renonciation sont l’ultime » buyer beware » des transactions immobilières.
Les acheteurs de biens ne sont pas les seuls à se méfier des actes de renonciation. Au Texas, les sociétés de titres et les assureurs sont très souvent réticents à assurer un acte de renonciation, et ce pour une bonne raison. En vertu de la loi texane, les acheteurs qui utilisent un acte de renonciation sont tenus de signaler tout défaut de titre, qu’il apparaisse ou non dans le dossier de la propriété. Cela signifie que même si une recherche de titre ne montre aucun défaut sur une propriété, un transfert d’intérêt antérieur non enregistré sera toujours considéré comme supérieur au transfert de renonciation, même si l’acheteur n’a aucune idée que le transfert antérieur a eu lieu. Cela rend les assureurs de titres méfiants pour des raisons évidentes : il peut être extrêmement difficile, voire impossible, de déterminer si un acte de renonciation transfère un intérêt valide.
Quand un acte de renonciation peut-il être utilisé au Texas ?
Malgré les inconvénients importants des actes de renonciation au Texas, ils ne sont pas entièrement inutiles. Il existe quelques circonstances spécifiques dans lesquelles un acte de renonciation constitue un moyen rapide et efficace de transférer le titre de propriété. Par exemple, même s’il peut être difficile de déterminer ce qu’un acte d’abandon de propriété transfère réellement, ce à quoi le concédant d’un acte d’abandon de propriété renonce est clair : tout intérêt qu’il peut avoir dans la propriété. Par conséquent, un acte de renonciation peut être utile dans les situations où un concédant cherche à renoncer à tout intérêt qu’il peut avoir dans une propriété, afin de libérer le titre de propriété. Ces situations ne sont pas extrêmement courantes et se produisent généralement dans le cadre de transferts impliquant des membres de la famille ou des relations étroites, et non dans le cadre de transactions standard, sans lien de dépendance. Les acheteurs de biens immobiliers dans le cours normal des affaires, comme une vente de maison traditionnelle, doivent être extrêmement prudents si le vendeur cherche à transférer le titre en utilisant un acte de renonciation.
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