Gli atti di quitclaim sono una forma di trasferimento di proprietà che derivano il loro fascino dall’essere un modo rapido, efficiente ed economico per trasferire la proprietà reale. Mentre questo è vero in alcune circostanze limitate, la natura della legge del Texas rende gli atti di rinuncia quasi inutili in molte circostanze. Sono così limitati nell’uso, infatti, che il titolo e le compagnie di assicurazione in Texas spesso si rifiutano di lavorare con loro.
Perché gli atti di rinuncia sono così inutili in Texas? Questo articolo esaminerà brevemente cos’è un quitclaim deed, gli usi limitati di questo tipo di atto e le ragioni per cui sono relativamente inutili in Texas. Se avete domande o siete coinvolti in un trasferimento di proprietà utilizzando un quitclaimed ad Austin, Pflugerville o Round Rock, contattate gli avvocati immobiliari dell’ufficio di Sheehan Law, PLLC per una consultazione.
Che cos’è un quitclaim deed?
Ci sono tre tipi principali di atti utilizzati nella vendita di beni immobili in Texas. Gli atti di garanzia sono il mezzo più comune con cui trasferire la proprietà. Un atto di garanzia, oltre a trasferire il titolo di proprietà, garantisce contro alcuni difetti di titolo. Soprattutto, un atto di garanzia fornisce una garanzia che il venditore detiene effettivamente il titolo di proprietà che viene venduto. Può anche fornire garanzie relative all’assenza di pegni o altri gravami sulla proprietà. Con un atto di garanzia, un acquirente può tipicamente essere molto fiducioso in ciò che sta acquistando e nelle sue condizioni.
Un atto di rinuncia non fornisce tali garanzie. Non trasmette il munizionamento del titolo di proprietà. Invece, a differenza di un atto di garanzia, che trasmette la proprietà, un atto di rinuncia trasmette solo qualsiasi interesse che il concedente ha al momento del trasferimento. Un atto di rinuncia può quindi trasferire qualsiasi cosa, da un interesse semplice in una proprietà a niente, a seconda dell’interesse che il concedente ha al momento del trasferimento. Un quitclaimed spesso non può essere usato per stabilire il titolo di proprietà da solo. Questo è distinto da un atto di garanzia, che garantisce che il titolo concesso è valido. Al contrario, un quitclaimed deed non fa garanzie o promesse sulla qualità o la validità del titolo. Questo significa che l’acquirente di una proprietà attraverso un quitclaimed non può essere sicuro di avere un titolo valido per la proprietà.
Nonostante tutto questo, i quitclaim deeds sono ancora un valido, anche se inaffidabile, mezzo per trasferire il titolo alla proprietà reale in Texas. Questo è vero anche se alla fine non trasferiscono nulla.
Ragioni per essere stanchi di usare un quitclaim deed in Texas
La natura stessa di un quitclaim deed dovrebbe rendere un acquirente stanco. Semplicemente, all’acquirente viene dato un atto che sostiene di trasferire un certo titolo di proprietà, ma non fa alcuna garanzia o assicurazione riguardo a tale affermazione. È possibile che un beneficiario paghi un prezzo prezioso per un atto di rinuncia che non fornisce alcun titolo a nulla, e non ha alcun ricorso contro il venditore. Gli atti di rinuncia sono l’ultimo “buyer beware” delle transazioni immobiliari.
Gli acquirenti di proprietà non sono gli unici a diffidare degli atti di rinuncia. In Texas, le società di titoli e gli assicuratori sono molto spesso restii ad assicurare un atto di rinuncia, e con buona ragione. Secondo la legge del Texas, gli acquirenti che utilizzano un quitclaimed deed sono incaricati di notificare qualsiasi difetto del titolo, indipendentemente dal fatto che questi difetti appaiano o meno nei registri della proprietà. Ciò significa che anche se una ricerca sul titolo non mostra alcun difetto su una proprietà, un precedente trasferimento di interesse non registrato sarà ancora considerato superiore al trasferimento di rinuncia, nonostante l’acquirente non abbia idea che il trasferimento precedente sia avvenuto. Questo rende gli assicuratori del titolo stanchi per ovvie ragioni: può essere estremamente difficile o addirittura impossibile determinare se un quitclaimed sta trasferendo un interesse valido.
Quando può essere usato un quitclaim deed in Texas?
Nonostante i significativi aspetti negativi dei quitclaim deeds in Texas, non sono del tutto inutili. Ci sono alcune circostanze specifiche in cui un quitclaimed deed fornisce un mezzo rapido ed efficiente di trasferimento del titolo. Per esempio, anche se può essere difficile determinare ciò che un quitclaimed deed effettivamente trasmette, è chiaro ciò che il concedente di un quitclaimed cede: ogni e qualsiasi interesse che possono avere nella proprietà. Pertanto, un atto di rinuncia può essere utile in situazioni in cui un concedente sta cercando di rinunciare a qualsiasi interesse che può avere in una proprietà, al fine di cancellare il titolo di proprietà. Queste situazioni non sono estremamente comuni, e generalmente si verificano in trasferimenti che coinvolgono membri della famiglia o relazioni strette, e non in standard, le transazioni di lunghezza delle braccia. Gli acquirenti di beni immobili nel normale corso degli affari, come una vendita tradizionale casa, dovrebbe essere estremamente cauti se il venditore cerca di trasferire il titolo utilizzando un quitclaim deed.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Le transazioni immobiliari possono diventare rapidamente molto complesso, e spesso richiedono la conoscenza e l’esperienza di un avvocato. Se avete domande riguardanti una transazione specifica, o avete altre domande riguardanti gli atti di rinuncia, non esitate a fissare una consultazione con uno dei nostri avvocati esperti. Contattateci oggi stesso.