Quitclaim akten zijn een vorm van eigendomsoverdracht die hun aantrekkingskracht ontlenen aan het feit dat het een snelle, efficiënte en goedkope manier is om onroerend goed over te dragen. Hoewel dit waar is in bepaalde beperkte omstandigheden, maakt de aard van de Texaanse wet quitclaim akten bijna nutteloos in veel omstandigheden. Ze zijn zo beperkt in gebruik, in feite, dat titel- en verzekeringsmaatschappijen in Texas vaak zullen weigeren om ermee te werken.
Waarom zijn quitclaim akten zo nutteloos in Texas? In dit artikel zal kort worden ingegaan op wat een quitclaim akte is, de beperkte toepassingen van dit type akte, en de redenen waarom ze relatief nutteloos zijn in Texas. Als u vragen heeft of betrokken bent bij een overdracht van onroerend goed met behulp van een quitclaim akte in Austin, Pflugerville, of Round Rock, neem dan contact op met de onroerend goed advocaten van het kantoor van Sheehan Law, PLLC voor een consultatie.
Wat is een quitclaim akte?
Er zijn drie hoofdtypen van akten gebruikt bij de verkoop van onroerend goed in Texas. Garantie aktes zijn de meest voorkomende manier om eigendom over te dragen. Een garantie akte, naast het overdragen van de titel van het onroerend goed, garandeert tegen bepaalde gebreken van de titel. Het belangrijkste is dat een garantieakte de garantie biedt dat de verkoper daadwerkelijk de eigendomstitel van het verkochte onroerend goed bezit. U kunt ook garanties met betrekking tot de afwezigheid van pandrechten of andere bezwaringen op het onroerend goed. Met een garantie akte, een koper kan meestal zeer vertrouwen in wat ze kopen en de toestand ervan.
Een quitclaim akte biedt geen dergelijke garanties. Het is geen overdracht van eigendomstitel. In plaats daarvan, in tegenstelling tot een garantie akte, die eigendom overdraagt, een quitclaim akte alleen overdraagt welk belang de cedent heeft op het moment van de overdracht. Een quitclaim akte kan daarom alles overdragen, van een fee simple belang in een eigendom tot helemaal niets, afhankelijk van welk belang de cedent heeft op het moment van overdracht. Een quitclaim akte kan vaak niet worden gebruikt om de eigendom op zichzelf vast te stellen. Dit is iets anders dan een akte van borgtocht, die garandeert dat de verleende titel geldig is. Een quitclaim akte geeft daarentegen geen garanties of beloftes over de kwaliteit of geldigheid van de titel. Dit betekent dat de koper van onroerend goed door middel van een quitclaim akte kan er niet zeker van zijn dat zij geldige titel van het onroerend goed.
Ondanks dit alles, quitclaim akten zijn nog steeds een geldig, zij het onbetrouwbaar, middel van de overdracht van de titel van onroerend goed in Texas. Dit geldt zelfs als ze uiteindelijk helemaal niets overdragen.
Redenen om op je hoede te zijn voor het gebruik van een quitclaim akte in Texas
De aard zelf van een quitclaim akte zou een koper op zijn hoede moeten maken. Simpel gezegd, de koper krijgt een akte die beweert een eigendomstitel over te dragen, maar geen garanties of waarborgen biedt met betrekking tot die claim. Het is mogelijk voor een cessionaris om een waardevolle vergoeding te betalen voor een quitclaim akte die nergens recht op geeft, en geen verhaal te hebben tegen de verkoper. Quitclaim akten zijn de ultieme “koper op zijn hoede” van onroerend goed transacties.
Kopers van onroerend goed zijn niet de enigen die op hun hoede zijn voor quitclaim akten. In Texas, zijn titel bedrijven en verzekeraars zeer vaak niet bereid om een quitclaim akte te verzekeren, en met goede reden. Volgens de Texaanse wet zijn kopers die gebruik maken van een quitclaim akte belast met de kennisgeving van eventuele gebreken in de titel, ongeacht of deze gebreken al dan niet voorkomen in het dossier voor het onroerend goed. Dat betekent dat zelfs als een titelonderzoek geen gebreken op een eigenschap aantoont, een eerdere niet-geregistreerde overdracht van belang nog steeds zal worden geacht superieur te zijn aan de quitclaim overdracht, ondanks het feit dat de koper geen idee heeft dat de eerdere overdracht heeft plaatsgevonden. Dit maakt titelverzekeraars om voor de hand liggende redenen huiverig: het kan uiterst moeilijk of zelfs onmogelijk zijn om te bepalen of een quitclaim akte een geldig belang overdraagt.
Wanneer kan een quitclaim akte worden gebruikt in Texas?
Ondanks de aanzienlijke nadelen van quitclaim akten in Texas, zijn ze niet geheel nutteloos. Er zijn een paar specifieke omstandigheden waarin een quitclaim akte een snelle en efficiënte manier is om de titel over te dragen. Bijvoorbeeld, ook al kan het moeilijk zijn om te bepalen wat een quitclaim akte eigenlijk overdraagt, het is duidelijk wat de cedent van een quitclaim akte afstand doet: alle belangen die zij kunnen hebben in het onroerend goed. Daarom kan een akte van afstand nuttig zijn in situaties waarin een cedent probeert afstand te doen van enig belang dat hij in een eigendom kan hebben, om de eigendomstitel te zuiveren. Deze situaties komen niet vaak voor, en over het algemeen bij overdrachten waarbij familieleden of nauwe relaties betrokken zijn, en niet bij standaard, zakelijke transacties. Kopers van onroerend goed in de normale gang van zaken, zoals een traditionele huis te koop, moeten uiterst voorzichtig zijn als de verkoper probeert over te dragen titel met behulp van een quitclaim akte.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Real estate transacties kunnen snel zeer complex, en vereisen vaak de kennis en ervaring van een advocaat. Als u vragen heeft over een specifieke transactie, of meer vragen heeft over quitclaim akten, aarzel dan niet om een consultatie met een van onze ervaren advocaten op te zetten. Neem vandaag nog contact met ons op.