Akty notarialne zrzeczenia się roszczeń są formą przeniesienia własności, która jest szybkim, skutecznym i tanim sposobem na przeniesienie własności nieruchomości. Choć jest to prawdą w pewnych ograniczonych okolicznościach, charakter teksańskiego prawa sprawia, że w wielu okolicznościach akty notarialne są niemal bezużyteczne. Są one tak ograniczone w użyciu, że firmy ubezpieczeniowe w Teksasie często odmawiają współpracy z nimi.
Dlaczego quitclaim deeds są tak bezużyteczne w Teksasie? W niniejszym artykule krótko omówimy, czym jest akt notarialny zrzeczenia się praw, ograniczone zastosowania tego rodzaju aktu notarialnego oraz powody, dla których są one stosunkowo bezużyteczne w Teksasie. Jeśli masz pytania lub są zaangażowane w transfer nieruchomości przy użyciu quitclaim deed w Austin, Pflugerville, lub Round Rock, skontaktuj się z prawdziwych adwokatów nieruchomości w biurze Sheehan Law, PLLC do konsultacji.
Co to jest quitclaim deed?
Istnieją trzy główne rodzaje aktów notarialnych używanych w sprzedaży nieruchomości w Teksasie. Akty gwarancyjne są najczęstszym sposobem przenoszenia własności. Akt gwarancyjny, oprócz przeniesienia tytułu własności do nieruchomości, gwarantuje zabezpieczenie przed pewnymi wadami tytułu własności. Co najważniejsze, akt gwarancyjny stanowi gwarancję, że sprzedający faktycznie posiada tytuł prawny do sprzedawanej nieruchomości. Możesz również złożyć gwarancje związane z brakiem zastawów lub innych obciążeń na nieruchomości. Z aktu gwarancyjnego, kupujący może być zazwyczaj bardzo pewny tego, co kupuje i jego stanu.
A quitclaim deed nie daje takich gwarancji. Nie przekazuje on tytułu własności. Zamiast tego, w odróżnieniu od aktu gwarancyjnego, który przenosi własność, akt zrzeczenia się własności przenosi jedynie udziały, jakie posiada osoba udzielająca wsparcia w momencie przeniesienia własności. Akt notarialny zrzeczenia się praw do nieruchomości może zatem przenosić wszystko, od prawa własności (fee simple) do niczego, w zależności od tego, jaki interes ma osoba udzielająca prawa w momencie przeniesienia. Akt zrzeczenia się roszczenia często nie może być wykorzystywany do samodzielnego ustalenia tytułu własności. Różni się on od aktu gwarancyjnego, który gwarantuje, że przyznany tytuł prawny jest ważny. W przeciwieństwie do tego, akt notarialny zrzeczenia się roszczeń nie daje żadnych gwarancji ani obietnic dotyczących jakości lub ważności tytułu prawnego. Oznacza to, że nabywca nieruchomości na podstawie aktu zrzeczenia się roszczenia nie może być pewien, że posiada ważny tytuł prawny do nieruchomości.
Pomimo tego, akty zrzeczenia się roszczenia są nadal ważnym, choć niewiarygodnym, sposobem przekazywania tytułu prawnego do nieruchomości w Teksasie. Jest to prawda, nawet jeśli w ostatecznym rozrachunku nie przenoszą one żadnych praw.
Powody, dla których warto być ostrożnym przy korzystaniu z aktu notarialnego w Teksasie
Sama natura aktu notarialnego powinna wzbudzić w kupującym strach. Mówiąc prościej, kupujący otrzymuje akt notarialny, który twierdzi, że przenosi tytuł własności do nieruchomości, ale nie daje żadnych gwarancji ani zapewnień dotyczących tego roszczenia. Możliwe jest, aby odbiorca zapłacił cenne wynagrodzenie za akt zrzeczenia się, który nie zapewnia tytułu do niczego, i nie ma możliwości odwołania się do sprzedawcy. Quitclaim deeds są ostatecznym „kupującym uważaj” transakcji na rynku nieruchomości.
Nabywcy nieruchomości nie są jedynymi, którzy obawiają się quitclaim deeds. W Teksasie firmy tytułowe i ubezpieczyciele bardzo często nie chcą ubezpieczać dokumentów z klauzulą quitclaim deed, i to nie bez powodu. Zgodnie z prawem teksaskim, kupujący korzystający z aktu zrzeczenia się własności są zobowiązani do powiadomienia o wszelkich wadach prawnych, niezależnie od tego, czy wady te występują w dokumentacji nieruchomości, czy też nie. Oznacza to, że nawet jeśli wyszukiwanie tytułu własności nie wykaże żadnych wad nieruchomości, wcześniejsze niezarejestrowane przeniesienie udziału będzie nadal uważane za nadrzędne w stosunku do przeniesienia zrzeczenia się, mimo że kupujący nie ma pojęcia o wcześniejszym przeniesieniu. Z oczywistych względów budzi to niepokój ubezpieczycieli: określenie, czy akt zrzeczenia się własności przenosi ważny interes, może być niezwykle trudne lub wręcz niemożliwe.
Kiedy można skorzystać z aktu zrzeczenia się własności w Teksasie?
Pomimo istotnych wad aktów zrzeczenia się własności w Teksasie, nie są one całkowicie bezużyteczne. Istnieje kilka szczególnych okoliczności, w których akt zrzeczenia się roszczenia stanowi szybki i skuteczny sposób przeniesienia tytułu własności. Na przykład, mimo że trudno jest określić, co właściwie przekazuje dokument zrzeczenia się, jasne jest, czego zrzeka się osoba, która go wydała: wszelkich udziałów w nieruchomości. Dlatego też dokument zrzeczenia się może być przydatny w sytuacjach, w których udzielający zrzeka się wszelkich udziałów, które może mieć w nieruchomości, w celu oczyszczenia tytułu własności. Sytuacje te nie są bardzo częste i generalnie występują w transferach dotyczących członków rodziny lub bliskich relacji, a nie w standardowych transakcjach rynkowych. Nabywcy nieruchomości w normalnym toku działalności, takich jak tradycyjna sprzedaż domu, powinny być bardzo ostrożne, jeśli sprzedawca stara się przenieść tytuł za pomocą quitclaim deed.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Transakcje na rynku nieruchomości mogą szybko stać się bardzo skomplikowane, a często wymagają wiedzy i doświadczenia prawnika. Jeśli masz pytania dotyczące konkretnej transakcji, lub masz więcej pytań dotyczących quitclaim deeds, proszę nie wahaj się ustawić się na konsultacje z jednym z naszych doświadczonych prawników. Skontaktuj się z nami już dziś.