Quitclaim deeds är en form av fastighetsöverlåtelse som har sitt ursprung i att det är ett snabbt, effektivt och billigt sätt att överföra fast egendom. Även om detta är sant under vissa begränsade omständigheter, gör Texas lagens natur att quitclaim-handlingar är nästan värdelösa under många omständigheter. De är faktiskt så begränsade att titel- och försäkringsbolag i Texas ofta vägrar att arbeta med dem.
Varför är quitclaim-handlingar så värdelösa i Texas? I den här artikeln kommer vi att kortfattat undersöka vad en quitclaim-handling är, de begränsade användningsområdena för denna typ av handling och orsakerna till att de är relativt värdelösa i Texas. Om du har frågor eller är inblandad i en överföring av egendom med hjälp av en quitclaim-handling i Austin, Pflugerville eller Round Rock, kontakta fastighetsadvokaterna på Sheehan Law, PLLC för en konsultation.
Vad är en quitclaim-handling?
Det finns tre huvudtyper av handlingar som används vid försäljning av fast egendom i Texas. Warranty deeds är det vanligaste sättet att överföra egendom. En garantihandling garanterar, förutom att överföra äganderätten till fastigheten, mot vissa defekter i äganderätten. Viktigast av allt är att en garantihandling ger en garanti för att säljaren faktiskt innehar äganderätten till den egendom som säljs. Du kan också lämna garantier som rör frånvaron av panträtter eller andra belastningar på fastigheten. Med en garantihandling kan en köpare vanligtvis vara mycket säker på vad de köper och dess skick.
En quitclaimhandling ger inga sådana garantier. Den förmedlar inte muniment of title. Istället, till skillnad från en garantihandling, som överlåter egendom, överlåter en quitclaim-handling endast det intresse som överlåtaren har vid tidpunkten för överlåtelsen. En quitclaim-handling kan därför överföra allt från ett enkelt intresse i en fastighet till ingenting alls, beroende på vilket intresse som överlåtaren har vid tidpunkten för överföringen. En kvittningshandling kan ofta inte användas för att fastställa äganderätten i sig själv. Detta skiljer sig från en garantihandling, som garanterar att den äganderätt som överlåts är giltig. En quitclaimhandling ger däremot inga garantier eller löften om titelens kvalitet eller giltighet. Detta innebär att köparen av en fastighet genom en quitclaim-handling inte kan vara säker på att han eller hon har en giltig äganderätt till fastigheten.
Trots allt detta är quitclaim-handlingar fortfarande ett giltigt, om än opålitligt, sätt att överföra äganderätt till fast egendom i Texas. Detta gäller även om de i slutändan inte överför något alls.
Rsaker till att vara försiktig med att använda en quitclaim-handling i Texas
Att en quitclaim-handling är en sådan bör göra en köpare försiktig. Enkelt uttryckt får köparen en handling som gör anspråk på att överföra en viss äganderätt till fastigheten, men som inte ger några garantier eller garantier för detta anspråk. Det är möjligt för en mottagare att betala en värdefull ersättning för en kvittningshandling som inte ger någon äganderätt till någonting, och som inte har någon möjlighet att göra anspråk på säljaren. Quitclaim-handlingar är den ultimata ”köparen ska vara på sin vakt” när det gäller fastighetstransaktioner.
Det är inte bara fastighetsköpare som är försiktiga när det gäller quitclaim-handlingar. I Texas är titelföretag och försäkringsbolag mycket ofta ovilliga att försäkra en quitclaim-handling, och det på goda grunder. Enligt Texas lag ska köpare som använder sig av en quitclaim-handling underrättas om eventuella fel i äganderätten, oavsett om dessa fel förekommer i fastighetsregistret eller inte. Det innebär att även om en undersökning av äganderätten inte visar några fel på en fastighet kommer en tidigare oregistrerad överlåtelse av intressen fortfarande att anses vara överordnad den kvittningsbara överlåtelsen, trots att köparen inte har någon aning om att den tidigare överlåtelsen har ägt rum. Detta gör titelförsäkrare trötta av uppenbara skäl: det kan vara extremt svårt eller till och med omöjligt att avgöra om en quitclaim-handling överför ett giltigt intresse.
När kan en quitclaim-handling användas i Texas?
Trots de betydande nackdelarna med quitclaim-handlingar i Texas är de inte helt värdelösa. Det finns några specifika omständigheter där en quitclaim-handling utgör ett snabbt och effektivt sätt att överföra äganderätten. Även om det till exempel kan vara svårt att avgöra vad en quitclaim-handling faktiskt överlåter, är det tydligt vad den som lämnar en quitclaim-handling avstår från: alla intressen som han eller hon kan ha i egendomen. Därför kan en kvittningshandling vara användbar i situationer där en överlåtare försöker avstå från alla intressen som han eller hon kan ha i en fastighet, i syfte att rensa fastighetens äganderätt. Dessa situationer är inte särskilt vanliga och förekommer i allmänhet vid överlåtelser som involverar familjemedlemmar eller nära relationer, och inte vid vanliga transaktioner på marknadsmässiga grunder. Köpare av fastigheter i den normala affärsverksamheten, t.ex. en traditionell bostadsförsäljning, bör vara ytterst försiktiga om säljaren försöker överföra äganderätten med hjälp av en quitclaim deed.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
Fastighetstransaktioner kan snabbt bli mycket komplexa och kräver ofta en advokats kunskap och erfarenhet. Om du har frågor om en specifik transaktion, eller om du har fler frågor om quitclaim deeds, tveka inte att sätta upp en konsultation med en av våra erfarna advokater. Kontakta oss i dag.